Vente de bureaux à Marseille Est : le guide complet pour réussir votre cession

Comprendre l’enjeu de vendre des bureaux à Marseille Est

Vendre des bureaux à Marseille Est ne s’improvise pas. Entre la valorisation du bien, la conjoncture économique locale et les spécificités juridiques des baux commerciaux, chaque étape compte pour maximiser votre prix de vente et réduire les délais de commercialisation.

Les arrondissements de l’Est marseillais (10e, 11e, 12e, 13e…) concentrent de nombreux parcs d’activités, immeubles tertiaires et locaux mixtes qui attirent PME, professions libérales et acteurs de l’e‑commerce. Bien positionner votre actif dans ce contexte concurrentiel permet de toucher des acquéreurs sérieux, qu’ils soient utilisateurs finaux ou investisseurs.

Dans cet article, vous trouverez un panorama du marché des bureaux à Marseille, un focus sur l’Est de la ville, les étapes concrètes pour préparer et sécuriser votre vente, ainsi que des conseils pratiques pour optimiser la valeur de vos locaux.

Le marché des bureaux à Marseille : repères 2024‑2025

Avant de parler de “bon prix” pour vos bureaux à Marseille Est, il est indispensable de comprendre le marché global des bureaux sur l’aire Aix‑Marseille.

Selon les données ImmoStat relayées par plusieurs acteurs du marché, près de 140 000 m² de bureaux ont été commercialisés (location et vente) sur la métropole Aix‑Marseille en 2024, soit une hausse d’environ 7 % par rapport à 2023, tout en restant légèrement en dessous de la moyenne des cinq dernières années.(businews.fr)

En 2025, le début d’année confirme un marché plus prudent, mais globalement résilient : la demande reste soutenue pour les immeubles récents, bien situés, avec une bonne performance énergétique, tandis que les produits obsolètes ou mal entretenus sont plus difficiles à placer.(jll.fr)

Des valeurs moyennes et prime à avoir en tête

À l’échelle de Marseille, les derniers chiffres de marché font apparaître :

• Un loyer facial moyen des bureauxbureauxlocaux.com)

• Un prix moyen de vente affichébureauxlocaux.com)

• Des valeurs “prime”jll.fr)

Ces moyennes servent de boussole, mais la valeur réelle d’un actif dépend de paramètres beaucoup plus fins : emplacement précis dans l’Est, qualité d’immeuble, état locatif, charges, parkings, accessibilité, etc.

Tableau récapitulatif des ordres de grandeur de prix

Les chiffres ci‑dessous donnent un ordre de grandeur indicatif pour un propriétaire envisageant de vendre ou de valoriser des bureaux à Marseille (tous secteurs confondus). Ils doivent toujours être affinés par une étude de marché locale et une estimation personnalisée.

Indicateur (Marseille)	Ordre de grandeur 2025‑2026*	Commentaires
Loyer moyen bureaux (tous secteurs)	≈ 190–195 € HT‑HC/m²/an	Moyenne sur annonces de bureaux, sans distinction centre / périphérie.(bureauxlocaux.com)
Loyer “prime” neuf ou restructuré	≈ 300–320 € HT‑HC/m²/an	Immeubles récents dans les meilleurs quartiers tertiaires.(jll.fr)
Prix moyen de vente bureaux	≈ 3 100–3 200 € HT/m²	Prix affichés sur l’ensemble de la ville, tout type d’immeuble.(bureauxlocaux.com)
Écart de valeur selon l’état du bien	± 20 à 30 %	Écart typique entre bureaux à rénover et bureaux rénovés / standards actuels.
Volume de bureaux commercialisés (métropole Aix‑Marseille, 2024)	≈ 140 000 m²	Location + vente, toutes surfaces confondues.(businews.fr)

*Données issues d’analyses de marché et de statistiques publiques ou professionnelles, à considérer comme des fourchettes indicatives.

Spécificités de la vente de bureaux dans l’Est de Marseille

L’Est marseillais est un marché à part entière. Il regroupe des secteurs très résidentiels (Saint‑Barnabé, Montolivet, Saint‑Julien…), des zones d’activités (La Valentine, La Penne‑sur‑Huveaune à proximité, zones artisanales) et des polarités plus technologiques sur le nord‑est (Château‑Gombert notamment).

Typologie des actifs recherchés par les acquéreurs

Sur Marseille Est, on observe généralement une forte demande pour :

• Des bureaux en pied d’immeubleDes plateaux de bureaux avec parkingsDes locaux mixtes bureaux + stockage / atelier

Les acquéreurs sont souvent sensibles au compromis entre accessibilité routière (axes autoroutiers, rocade L2), proximité de la clientèle résidentielle et coûts d’occupation plus maîtrisés que dans le centre ou Euroméditerranée.

Positionnement tarifaire de l’Est marseillais

À défaut de statistiques publiques fines quartier par quartier, l’expérience de terrain montre généralement un positionnement tarifaire légèrement inférieur aux secteurs les plus chers (Prado, Joliette, Euroméditerranée), mais avec de fortes disparités selon :

• La proximité immédiate des axes structurants (A50, L2, échangeurs…),

• La qualité des immeubles (copropriétés tertiaires récentes vs bâtiments anciens à rénover),

• La facilité de stationnement (parkings privatifs, nombreux stationnements publics, etc.),

• La desserte en transports en commun (métro La Fourragère, tram, bus structurants).

En pratique, deux immeubles situés à quelques rues d’écart dans l’Est marseillais peuvent afficher des écarts de valeur de 20 % ou plus, uniquement en raison de leur état, de leurs parkings et de leur environnement immédiat.

Étapes clés pour réussir la vente de bureaux à Marseille Est

1. Faire réaliser une estimation professionnelle et locale

La première étape consiste à obtenir une estimation réaliste de la valeur de vos bureaux. Une simple règle “prix au m² × surface” est insuffisante : il faut intégrer la situation locative, les charges, les travaux à prévoir, la visibilité, la desserte, etc.

Un spécialiste local en immobilier d’entreprise comme BLC IMMOBILIER dispose de références de transactions récentes sur Marseille Est, ce qui permet d’ajuster le prix demandé au plus près du marché. Pour affiner votre projet, vous pouvez demander une estimation dédiée de vos bureaux, locaux ou entrepôts.

2. Analyser l’état locatif et le bail en place

Si vos bureaux sont occupés, la valeur dépend fortement du bail actuel :

• Type de bail (3/6/9, bail dérogatoire, bail professionnel…)

• Niveau de loyer par rapport au marché

• Échéance du bail, durée résiduelle ferme, options de renouvellement

• Profil du locataire (PME solide, grand compte, activité à risque, etc.)

Un investisseur sera prêt à payer plus cher pour un actif sécurisé par un bail récent, signé avec un locataire solvable et un loyer cohérent avec le marché, plutôt que pour un immeuble bientôt vide ou sous‑loué.

3. Préparer le bien : technique, conformité et présentation

La préparation du bien est décisive pour réduire les délais et éviter les renégociations de prix en cours de route. Il est conseillé de réunir :

• Diagnostics obligatoires (amiante, DPE, électricité, ERP si nécessaire, etc.),

• Dossier technique (plans, autorisations, procès‑verbaux d’AG, charges de copropriété),

• Éventuels rapports de contrôle (ascenseur, sécurité incendie, accessibilité…).

Parallèlement, un léger “home staging tertiaire” (peinture, éclairage, nettoyage complet, optimisation du cloisonnement) peut fortement améliorer la perception des bureaux par les acheteurs potentiels pour un coût souvent modéré.

4. Définir une stratégie de commercialisation adaptée

Sur Marseille Est, la commercialisation doit être ciblée : toutes les surfaces ne s’adressent pas aux mêmes acquéreurs. Une agence spécialisée en immobilier d’entreprise :

• segmente les prospects (utilisateurs locaux, investisseurs régionaux, enseignes nationales, etc.),

• adapte les supports de diffusion (plateformes spécialisées BtoB, base de données interne, actions directes),

• met en avant les atouts spécifiques du secteur (accès autoroutiers, bassin d’emploi, stationnement, etc.).

Pour maximiser la visibilité de vos bureaux, vous pouvez également les intégrer à une sélection d’annonces de bureaux à vendre ou à louer déjà consultées par des entreprises ciblant l’Est marseillais.

5. Gérer les visites, lettres d’intention et négociations

Une fois les premières demandes reçues, l’enjeu est de qualifier rapidement les prospects (capacité de financement, délai souhaité, usage prévu…) et d’organiser des visites fluides et professionnelles. Le rôle du conseil est de :

• répondre aux questions techniques et juridiques,

• mettre en avant les leviers de création de valeur pour l’acquéreur,

• structurer les offres (lettres d’intention, conditions suspensives, calendrier),

• gérer la concurrence entre candidats pour défendre au mieux votre prix.

6. Sécuriser la promesse et l’acte de vente

Une fois un accord trouvé, la promesse ou le compromis de vente – généralement signé chez le notaire – précise :

• le périmètre exact (lots, parkings, annexes),

• le prix et les modalités de paiement,

• les conditions suspensives (financement, autorisations administratives, purge des droits de préemption…),

• le calendrier jusqu’à la signature définitive.

Le notaire de l’acheteur ou du vendeur, associé au conseil en immobilier d’entreprise, veille à la conformité du dossier et à la bonne circulation des informations (baux en cours, diagnostics, charges, contentieux éventuels…).

Aspects juridiques et réglementaires à ne pas négliger

Baux commerciaux et information du locataire

En cas de vente de bureaux loués, plusieurs obligations existent :

• Respect des clauses du bail (droit de préférence éventuel du locataire, conditions de cession, etc.),

• Information du locataire sur le changement de propriétaire et les coordonnées du nouveau bailleur,

• Transfert des dépôts de garantie et des loyers payés d’avance.

Le bail commercial (ou professionnel) continue généralement avec le nouvel acquéreur, mais certaines opérations (mise en copropriété, division, changement d’usage ou de destination) peuvent nécessiter des démarches complémentaires.

Diagnostics et performance énergétique des bureaux

Les bureaux sont soumis à un ensemble de diagnostics techniques obligatoires (amiante, DPE, état des installations, etc.). De plus, le renforcement progressif des exigences de performance énergétique (décret tertiaire, réglementation environnementale) intéresse de plus en plus les acheteurs :

• Un bon DPE et/ou une amélioration énergétique récente peuvent valoriser votre bien.

• Un bâtiment très énergivore peut, au contraire, entraîner une décote ou des demandes de travaux avant ou après l’acquisition.

Anticiper ces sujets et documenter clairement la situation (travaux réalisés, audits, devis potentiels) facilite la négociation et rassure les investisseurs.

Fiscalité : points d’attention (à valider avec vos conseils)

La fiscalité de la vente de bureaux (SCI, société d’exploitation propriétaire, patrimoine privé…) dépend de votre montage : plus‑value professionnelle ou privée, régime de TVA, amortissements, etc. Il est recommandé de :

• consulter votre expert‑comptable ou conseiller fiscal avant de fixer un prix net vendeur,

• intégrer l’impact fiscal dans votre stratégie (arbitrage d’actifs, réinvestissement, transmission…).

Votre conseil en immobilier d’entreprise peut vous aider à scénariser les différentes options, mais ne se substitue pas à un avis fiscal personnalisé.

Optimiser la valeur de vos bureaux à Marseille Est

Valoriser l’emplacement et les atouts locaux

Dans l’Est marseillais, certains atouts sont particulièrement recherchés :

• Proximité immédiate des grands axes (A50, rocade L2, échangeurs vers Aubagne, La Ciotat, Aix…),

• Accès rapide au centre‑ville tout en évitant les zones les plus congestionnées,

• Présence de parkings privatifs ou d’un stationnement public suffisant,

• Quartiers résidentiels dynamiques offrant une clientèle de proximité pour les services.

Dans votre dossier de vente, mettez en avant ces éléments concrets : temps d’accès aux axes, lignes de bus et de métro à proximité, services environnants (commerces, restauration, crèches, etc.).

Travaux à fort retour sur investissement

Plutôt que de lancer une rénovation lourde, il est souvent pertinent de cibler quelques actions à fort impact :

• Rafraîchissement des parties communes et peintures,

• Remplacement d’un éclairage vieillissant par des LED modernes,

• Réorganisation partielle des cloisons pour offrir plus de flexibilité (open space + bureaux fermés),

• Mise aux normes ou amélioration de la climatisation / ventilation.

Selon la situation, quelques dizaines d’euros par m² de travaux peuvent permettre de défendre un prix de vente supérieur de 5 à 10 %, ou de réduire sensiblement le délai de commercialisation.

Rendre votre bien “investisseur‑friendly”

Pour attirer les investisseurs, qui représentent une part significative des acheteurs de bureaux sur Aix‑Marseille, votre actif doit être lisible et prévisible :

• Baux clairs et à jour,

• Indexation cohérente avec le marché,

• Répartition propre des charges (bail triple net, régularisations documentées),

• Capex à prévoir identifié sur 3 à 5 ans (toiture, climatisation, ascenseur…).

Un conseil spécialisé peut vous aider à structurer ce “business plan” de l’actif avant la mise en vente, afin de parler le même langage que les investisseurs (rendement, TRI, cash‑flow, etc.).

Articuler bureaux, commerces et locaux d’activités dans l’Est marseillais

Dans certains secteurs de Marseille Est, la frontière entre bureaux, commerces et locaux d’activités est parfois floue : immeubles en rez‑de‑chaussée commercial avec bureaux en étage, showrooms avec arrière‑boutique, locaux tertiaires avec petite zone de stockage…

Si votre patrimoine comprend plusieurs types de biens, il peut être utile de réfléchir à une stratégie d’arbitrage globale :

• Céder un immeuble mixte en un seul bloc à un investisseur,

• Vendre séparément bureaux, commerces de pied d’immeuble et entrepôts ou locaux d’activités,

• Conserver certaines surfaces stratégiques et céder le reste.

Un acteur spécialisé en immobilier d’entreprise à Marseille pourra vous accompagner pour arbitrer entre ces différents scénarios en fonction de vos objectifs (liquidités, simplification de patrimoine, diversification…).

FAQ : questions fréquentes sur la vente de bureaux à Marseille Est

Quel est le prix au mètre carré pour des bureaux à vendre à Marseille Est ?

Il n’existe pas, à ce jour, de statistique publique officielle détaillant précisément le prix des bureaux par quartier dans l’Est marseillais. En revanche, les données globales sur Marseille indiquent un prix moyen affiché d’environ 3 100–3 200 € HT/m² pour les bureaux, toutes localisations confondues, début 2026.(bureauxlocaux.com) Dans l’Est, les valeurs se situent souvent légèrement en dessous des secteurs les plus “prime” (Prado, Euroméditerranée), mais peuvent les rejoindre pour des immeubles récents, bien situés et avec parkings. Une estimation personnalisée est indispensable pour affiner ce prix.

Combien de temps faut‑il pour vendre des bureaux à Marseille Est ?

Le délai moyen dépend de plusieurs facteurs : positionnement du prix, qualité de l’immeuble, état locatif (libre ou loué), niveau de préparation du dossier et conjoncture au moment de la mise en vente. Sur un marché comme Aix‑Marseille, où près de 140 000 m² de bureaux se sont commercialisés en 2024, un bien correctement positionné peut se vendre en quelques mois, tandis qu’un actif surévalué ou obsolète peut rester en vitrine plus d’un an.(jll.fr) La clé reste un prix réaliste et une commercialisation ciblée.

Faut‑il réaliser des travaux avant de mettre en vente des bureaux à Marseille Est ?

Pas toujours. Tout dépend de l’état actuel des locaux, de votre budget et du profil d’acheteurs visés. Pour un investisseur, la priorité sera souvent la rentabilité et le potentiel d’augmentation des loyers après travaux ; il peut préférer réaliser lui‑même les rénovations. En revanche, pour un utilisateur final cherchant des bureaux “prêts à l’emploi”, un rafraîchissement (peintures, sols, éclairage, climatisation) peut justifier un meilleur prix et accélérer la vente. L’approche la plus efficace consiste à chiffrer plusieurs scénarios avec un conseil local en amont.

Comment se passe la vente de bureaux occupés par un locataire ?

Dans ce cas, vous vendez un actif “investissement” plutôt qu’un simple plateau vide. L’acheteur achète à la fois les murs et le bail en place : il regarde donc la solvabilité du locataire, la durée résiduelle du bail, le niveau de loyer, les garanties (dépôt, caution) et l’historique de paiement. Juridiquement, le bail est automatiquement transféré au nouvel acquéreur à la signature de l’acte définitif. Il convient de vérifier s’il existe un droit de préférence du locataire et de bien préparer les documents (bail signé, avenants, quittances de loyers, états des lieux).

Pourquoi passer par une agence spécialisée en immobilier d’entreprise pour vendre à Marseille Est ?

La vente de bureaux, de commerces ou de locaux d’activités est plus technique que la vente d’un logement : baux commerciaux, fiscalité, normes, calcul de rentabilité, lecture de bilans de locataires… Une agence dédiée à l’immobilier d’entreprise à Marseille dispose d’un fichier d’acquéreurs qualifiés (utilisateurs et investisseurs), de références de transactions récentes et de compétences spécifiques en négociation tertiaire. Cela augmente vos chances de vendre plus vite, au bon prix, tout en sécurisant le montage juridique et la phase de due diligence.

Et maintenant, comment avancer dans votre projet de vente ?

Si vous envisagez de céder des bureaux, un local d’activités ou un ensemble mixte dans l’Est de Marseille, la prochaine étape concrète est de faire étudier votre bien par un spécialiste local. Vous pouvez solliciter une étude de vente ou de location de vos bureaux, demander une estimation gratuite et argumentée de votre actif, puis définir avec un consultant la meilleure stratégie de commercialisation.

Pour échanger sur votre situation, poser vos questions ou organiser une première visite sur site, il vous suffit de prendre contact via le formulaire dédié : contacter BLC IMMOBILIER à Marseille. Un interlocuteur spécialisé en immobilier d’entreprise vous accompagnera de l’analyse de votre patrimoine jusqu’à la signature de l’acte de vente.