Immobilier d’entreprise Marseille Est : guide complet pour choisir bureaux, commerces et entrepôts

Marseille Est est devenu un bassin incontournable pour l’immobilier d’entreprise.

Si vous recherchez des bureaux, un local d’activités, un entrepôt ou un commerce entre les 11e et 12e arrondissements, la vallée de l’Huveaune, La Penne-sur-Huveaune ou Aubagne, ce guide vous aide à comprendre le marché, les loyers pratiqués et les points de vigilance avant de vous engager. L’objectif est de vous donner une vision claire et opérationnelle de l’offre disponible à l’est de Marseille.

Marseille Est, un territoire stratégique pour les entreprises

Un tissu économique dense le long de la vallée de l’Huveaune

Entre Marseille 11e, 12e et Aubagne, la vallée de l’Huveaune concentre un grand nombre d’emplois et d’entreprises, autour des axes A50 et A52, des gares de Saint-Marcel et Aubagne et de zones commerciales majeures comme La Valentine. Selon une analyse réalisée pour la CCI Aix‑Marseille‑Provence, ce territoire regroupe près de 1 500 entreprises et environ 15 000 salariés sur quatre grandes zones d’emplois : Saint‑Menet, La Valentine, La Valbarelle‑Saint‑Marcel et le pôle Alpha Aubagne‑La Penne.(cciamp.com)

Ces secteurs mêlent activités industrielles, logistique, services aux entreprises et commerce, ce qui crée un environnement particulièrement intéressant pour implanter ou déplacer son activité.

Les principaux pôles économiques de l’est marseillais

Sur le plan de l’immobilier d’entreprise, plusieurs zones se distinguent :

• La Valentine (Marseille 11e) : forte concentration de commerces, retail parks et bureaux en façade de l’A50 ; environ 4 000 emplois privés sur 110 ha, soit 36 emplois par hectare.(insee.fr)

• Saint‑Menet et La Valbarelle–Saint‑Marcel : zones d’activités mixtes orientées transport, entreposage et services, très recherchées pour les locaux d’activités et entrepôts.(insee.fr)

• Pôle Alpha Aubagne – La Penne‑sur‑Huveaune : parc d’activités structuré, récemment labellisé PARC+ niveau 1 par la Métropole, engagé dans une démarche de transition écologique et de services aux entreprises.(ampmetropole.fr)

• Secteurs résidentiels à fort pouvoir d’achat (Saint‑Barnabé, Beaumont, Les Trois‑Lucs, etc.) : propices aux commerces de proximité et cabinets de services (santé, conseil, professions libérales).

Pour un projet d’implantation, ces différences sont essentielles : un siège social tertiaire ne s’implante pas au même endroit qu’un hub logistique ou un showroom.

Quel type de bien professionnel rechercher à l’est de Marseille ?

Bureaux : parcs tertiaires, immeubles mixtes et petites surfaces

Sur Marseille Est, l’offre de bureaux se concentre autour des parcs tertiaires de La Valentine et de la vallée de l’Huveaune (Saint‑Menet, La Penne, Aubagne), complétés par des immeubles plus diffus dans les 11e et 12e arrondissements. Les surfaces typiques vont d’une cinquantaine de m² pour des petites équipes à plusieurs centaines de m² pour des plateaux divisibles.

Les annonces récentes montrent par exemple des loyers de bureaux compris entre environ 125 € et 210 €/m²/an HT‑HC dans le 11e (La Valentine), avec des niveaux variables selon l’état des locaux, le standing de l’immeuble, le stationnement et la visibilité commerciale.(europropmarket.com)

Pour consulter des exemples concrets de bureaux disponibles dans ces secteurs, vous pouvez parcourir les annonces de bureaux et locaux professionnels proposées par BLC Immobilier.

Locaux d’activités et entrepôts : vallée de l’Huveaune et Aubagne

Les entreprises industrielles, de production, de BTP ou de logistique légère privilégient les zones de Saint‑Menet, La Valbarelle–Saint‑Marcel et le pôle des Paluds à Aubagne. Ces secteurs offrent une bonne accessibilité aux poids lourds, des hauteurs sous plafond confortables et des aires de manœuvre, tout en restant proches de Marseille.

Les dernières offres recensées à Aubagne et Marseille Est indiquent des loyers généralement compris entre 70 € et 120 €/m²/an HT‑HC pour des locaux d’activités standard, avec des valeurs pouvant monter vers 180–190 €/m²/an pour des locaux très visibles ou mixtes (activité + commerce).(cessionpme.com)

Pour vous faire une idée de l’offre disponible, vous pouvez consulter la sélection d’entrepôts et locaux d’activités à vendre ou louer sur le site de BLC Immobilier.

Commerces et showrooms : visibilité et flux avant tout

L’est de Marseille attire de nombreuses enseignes nationales et commerces de destination, en particulier autour de la zone commerciale de La Valentine et des grands axes (Avenue de Saint‑Menet, Avenue Frédéric Mistral, RN8, etc.). Les loyers y sont logiquement plus élevés que dans des rues secondaires.

Sur le secteur compris entre La Rose et La Valentine, certaines opérations commerciales livrées en 2023 affichent par exemple des loyers situés entre 250 € et 330 €/m²/an HT‑HC pour des cellules en pied d’immeuble bénéficiant d’une forte visibilité et de nombreux parkings.(europropmarket.com)

Si vous visez un commerce de proximité, un local en cœur de quartier (11e ou 12e) peut être plus adapté qu’une cellule en retail park. Vous pouvez explorer une sélection de commerces à louer ou à vendre à Marseille et alentours pour comparer les configurations possibles.

Combien coûte l’immobilier d’entreprise à Marseille Est ?

Les niveaux de prix varient fortement en fonction du type de bien, de la localisation, des prestations (climatisation, parkings, ERP, accès livraisons…) et de la conjoncture. À titre de repère, une étude de marché nationale indiquait pour 2023 un loyer moyen de bureaux autour de 190 €/m²/an HT‑HC à Marseille, toutes zones confondues.(yooco.io) Marseille Est se situe plutôt dans la partie médiane de cette fourchette, avec des variations selon que l’on soit en zone très commerciale (La Valentine) ou en parc tertiaire plus « secondaire ».

Pour établir les ordres de grandeur ci‑dessous, nous avons croisé plusieurs sources publiques et annonces récentes (portails spécialisés, données locales, annonces BLC Immobilier). Ces valeurs sont indicatives au 2e semestre 2024 et doivent toujours être validées par une estimation actualisée avant décision.

Tableau récapitulatif des loyers indicatifs à Marseille Est

Segment	Localisation typique	Loyer indicatif (HT‑HC, €/m²/an)	Commentaires
Bureaux « standard »	Parcs tertiaires La Valentine / Saint‑Menet	125 – 170	Immeubles récents ou rénovés, parkings mutualisés, accès rapide A50 et transports en commun.(europropmarket.com)
Bureaux avec forte visibilité commerciale	Façade route de La Valentine, proximité centre commercial	170 – 210	Surfaces en étage avec vitrine ou signalétique importante, flux routier élevé.(geolocaux.com)
Locaux d’activités / entrepôts « courants »	Saint‑Menet, zone des Paluds (Aubagne)	70 – 120	Hauteur 6–7 m, accès PL, parties bureaux intégrées, sites souvent clos et sécurisés.(cessionpme.com)
Entrepôts logistiques de grande taille	Paluds / parcs logistiques Aubagne	53 – 90	Surfaces > 1 400 m², orientation stockage/distribution, grandes aires de manœuvre.(europropmarket.com)
Commerces de pied d’immeuble	Entre La Rose et La Valentine, axes passants 11e–13e	250 – 330	Locaux neufs ou récents, forte visibilité et parkings mutualisés, livrés souvent en coque brute.(europropmarket.com)

À ces loyers s’ajoutent les charges (entretien des parties communes, taxes, chauffage/climatisation collectifs, etc.) et, le cas échéant, la taxe foncière refacturée. Les annonces consultées montrent fréquemment des charges comprises entre 3 € et 13 €/m²/an pour les locaux d’activités et bureaux dans la zone.(loopnet.fr)

Pour affiner votre budget, l’idéal est de demander une évaluation personnalisée. BLC Immobilier propose par exemple une estimation rapide et gratuite de bureaux, locaux et entrepôts à la vente ou à la location, basée sur les transactions réellement observées sur Marseille Est et sa périphérie.(blc-immobilier.fr)

Réussir son implantation à Marseille Est : méthode en 5 étapes

1. Clarifier vos besoins immobiliers

Avant de visiter des biens, prenez le temps de poser noir sur blanc vos contraintes :

• Surface utile souhaitée (bureaux vs stockage vs showroom).

• Nombre de postes de travail et besoins en salles de réunion.

• Accès poids lourds, quais, parkings clients et salariés.

• Normes spécifiques (ERP, ICPE, chambre froide, etc.).

Un bon local professionnel est d’abord celui qui répond à votre modèle économique et à vos flux logistiques, pas forcément le plus « beau » ni le moins cher au mètre carré.

2. Choisir la bonne micro‑localisation

Pour les bureaux, la proximité des autoroutes (A50, A52), des gares (Saint‑Marcel, Aubagne) et des lignes de bus est déterminante pour l’attractivité RH. Pour un commerce, la priorité sera la visibilité, la facilité de stationnement et l’adéquation avec la clientèle cible (pouvoir d’achat des quartiers, flux de passage, concurrence existante).

Les études territoriales montrent que La Valentine est très orientée commerce, tandis que Saint‑Menet et La Valbarelle–Saint‑Marcel concentrent davantage d’activités de transport et d’entreposage.(insee.fr) En pratique, il est utile de réaliser plusieurs repérages sur place, à différents moments de la journée (heures de pointe, samedi après‑midi, etc.).

3. Vérifier l’urbanisme et les contraintes réglementaires

Avant de signer un bail ou un compromis, il est prudent de vérifier :

• La compatibilité de votre activité avec le zonage du PLU(i) (ex. activités autorisées en zone UA, UX, etc.).

• Les règles applicables aux zones d’activités économiques (ZAE), aujourd’hui fortement encadrées par les objectifs de « zéro artificialisation nette » (ZAN).(fr.wikipedia.org)

• Les risques (PPRI, PPRT, sites Seveso, etc.) et les obligations éventuelles en matière d’ICPE.

Votre notaire, votre expert‑comptable et un conseil immobilier local peuvent vous aider à décrypter ces aspects pour sécuriser votre projet.

4. Anticiper la structure de bail et l’évolution du loyer

La grande majorité des bureaux, commerces et locaux d’activités à Marseille Est sont occupés sous bail commercial 3/6/9 ans, parfois sous bail professionnel pour certaines activités tertiaires. Les loyers sont généralement indexés sur l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (activités tertiaires), publiés trimestriellement par l’Insee.(entreprendre.service-public.gouv.fr)

Entre 2022 et 2024, l’indice des loyers commerciaux a fortement progressé, avec des hausses annuelles supérieures à 3 % certains trimestres.(pap.fr) Comprendre la formule d’indexation mentionnée dans votre bail est donc essentiel pour anticiper votre coût d’occupation à moyen terme.

5. Vous entourer d’un acteur local spécialisé

Un acteur spécialisé en immobilier d’entreprise sur Marseille et sa métropole connaît finement les valeurs de marché par rue, par zone d’activités, et peut vous alerter sur les points faibles d’un dossier (charges anormales, environnement concurrentiel, contraintes techniques…). BLC Immobilier, agence indépendante dédiée exclusivement à l’immobilier d’entreprise sur Marseille, Aubagne, La Ciotat, Gémenos, Vitrolles et le Pays d’Aix, accompagne ainsi propriétaires, utilisateurs et investisseurs dans la vente, l’achat et la location de leurs biens.(blc-immobilier.fr)

Pour en savoir plus sur les expertises proposées (conseil aux utilisateurs, aux propriétaires et aux investisseurs), vous pouvez consulter la page Nos métiers – immobilier industriel, commercial et professionnel.

Fiscalité et aspects juridiques : les points de vigilance

Bail commercial 3/6/9 : durée, résiliation et renouvellement

En France, le bail commercial classique dit « 3/6/9 » donne au locataire la possibilité de résilier à l’issue de chaque période triennale, sous réserve de respecter le préavis et les formes (souvent par acte d’huissier ou lettre recommandée).(entreprendre.service-public.gouv.fr) Le bailleur peut, lui aussi, résilier dans certaines conditions, notamment en fin de période de 9 ans ou en cas de manquement du locataire.

Le loyer est révisé selon la clause d’indexation prévue (ILC ou ILAT), avec, pour certaines périodes, des mécanismes de plafonnement comme celui mis en place pour les TPE‑PME jusqu’au 31 mars 2024.(entreprises.gouv.fr) Avant de signer, faites relire votre projet de bail par un conseil juridique pour vérifier les clauses de résiliation, de travaux, de dépôt de garantie et de répartition des charges.

Investir dans l’immobilier d’entreprise à Marseille Est

Pour un investisseur, l’est de Marseille offre un couple rendement/risque souvent attractif : les loyers y sont en général inférieurs à ceux des quartiers les plus centraux, mais la profondeur de marché (bureaux, commerces, entrepôts) reste importante grâce au dynamisme de la vallée de l’Huveaune.(cciamp.com)

La rentabilité nette dépendra toutefois de nombreux paramètres : qualité du locataire, durée résiduelle du bail, travaux à prévoir, fiscalité (IS, IR, TVA immobilière, CFE) et stratégie patrimoniale (détention directe, SCI, société d’exploitation…). Il est recommandé de croiser l’avis de votre expert‑comptable, de votre banquier et d’un professionnel de l’immobilier d’entreprise local.

Questions fréquentes sur l’immobilier d’entreprise à Marseille Est

Quels sont les quartiers les plus recherchés pour installer des bureaux à l’est de Marseille ?

Pour les bureaux, les secteurs les plus demandés sont généralement La Valentine (Marseille 11e), Saint‑Menet et, un peu plus loin, les parcs d’activités d’Aubagne. Ces emplacements combinent accès autoroutier rapide (A50, A52), offre de services (restaurants, commerces, salles de sport) et stationnement relativement abondant.(cciamp.com) Certains utilisateurs préfèrent néanmoins des micro‑localisations plus résidentielles dans le 12e arrondissement pour se rapprocher des salariés. Le choix dépend donc autant de votre image que de l’origine géographique de vos équipes et de vos clients.

Quel budget prévoir pour louer un local d’activité ou un entrepôt entre Marseille Est et Aubagne ?

En 2024, les annonces de locaux d’activités et entrepôts autour de Saint‑Menet et de la zone des Paluds à Aubagne montrent des loyers situés le plus souvent entre 70 € et 120 €/m²/an HT‑HC pour des surfaces standard (200 à 1 500 m²).(cessionpme.com) Des bâtiments très visibles, mixtes activité/commerce ou entièrement rénovés peuvent dépasser ces niveaux, jusqu’à 180–190 €/m²/an. À ce loyer s’ajoutent les charges (3 à 10 €/m²/an selon les sites) et la taxe foncière éventuellement refacturée. Pour obtenir une vision précise, il est préférable de faire chiffrer chaque scénario d’implantation sur plusieurs années.

Comment bien choisir l’emplacement de son commerce à Marseille Est ?

Pour un commerce, l’enjeu principal est de concilier flux de clients et coût du loyer. Les zones commerciales de La Valentine et certains axes très fréquentés (Avenue de Saint‑Menet, Avenue Frédéric Mistral) offrent une excellente visibilité, mais avec des loyers pouvant aller de 250 à plus de 300 €/m²/an HT‑HC.(europropmarket.com) Des emplacements plus « cœur de quartier » dans le 11e ou le 12e arrondissement peuvent être mieux adaptés à des commerces de proximité, avec des loyers plus modérés et une clientèle régulière. Une étude de chalandise et quelques comptages de flux sur place restent indispensables.

Vaut‑il mieux acheter ou louer ses bureaux à Marseille Est ?

La réponse dépend de votre situation financière, de votre visibilité sur 7–10 ans et de votre appétence pour l’investissement immobilier. Louer permet de préserver votre trésorerie, d’ajuster plus facilement la surface louée et de rester mobile, ce qui est souvent pertinent pour les entreprises en croissance. Acheter peut, à l’inverse, sécuriser votre coût d’occupation à long terme, constituer un actif patrimonial et permettre de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Dans la vallée de l’Huveaune et à Aubagne, on trouve à la fois des immeubles tertiaires à la vente et de nombreux actifs à louer ; l’arbitrage doit se faire au cas par cas, avec des simulations chiffrées.

Et maintenant, comment avancer dans votre projet à Marseille Est ?

Si vous envisagez de vous implanter ou de réorganiser vos locaux sur Marseille Est ou Aubagne, la première étape consiste à clarifier votre cahier des charges et votre budget, puis à confronter ces éléments à l’offre réellement disponible. Vous pouvez commencer par parcourir le site de BLC Immobilier, spécialiste de l’immobilier d’entreprise à Marseille pour identifier des opportunités en bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités.

Pour un accompagnement plus personnalisé (définition de la stratégie, visites ciblées, négociation de bail, étude de valeur), n’hésitez pas à contacter directement l’équipe BLC Immobilier ou à solliciter une estimation gratuite de votre local professionnel. Un échange avec un expert local vous permettra de valider rapidement la faisabilité de votre projet et d’avancer sereinement dans vos décisions immobilières.