Marché immobilier professionnel à Marseille Est : tendances, prix et opportunités en 2025

Le marché immobilier d’entreprise à Marseille Est en un coup d’œil

Marseille Est est aujourd’hui l’un des moteurs de l’immobilier d’entreprise de la métropole.

Entre les zones commerciales de La Valentine, les parcs d’activités de Saint-Menet, le couloir Aubagne–La Penne-sur-Huveaune et les grandes zones industrielles comme Les Paluds, l’est marseillais concentre un volume exceptionnel de bureaux, entrepôts, locaux d’activités et commerces. Les dernières études montrent un marché globalement résilient pour la métropole Aix‑Marseille en 2024, avec près de 140 000 m² de bureaux commercialisés (+7 % sur un an), avant un net ralentissement sur 2025. (jll.fr)

Dans ce contexte contrasté – recul de la demande de bureaux et de locaux d’activités, boom de la logistique, commerce périphérique toujours très fréquenté – Marseille Est tire parti de ses atouts : accessibilité autoroutière, bassins de consommation, densité d’entreprises. Cet article fait le point, secteur par secteur, et vous donne des repères pratiques pour louer, acheter ou valoriser un bien professionnel dans l’est marseillais.

Acteur implanté au cœur de la métropole, BLC Immobilier accompagne au quotidien entreprises et propriétaires dans leurs projets de bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités à Marseille Est et dans les communes voisines.

1. Marseille Est, un couloir économique stratégique

1.1 Un territoire qui dépasse les frontières administratives

Quand on parle de « Marseille Est », on évoque généralement les 10e, 11e et 12e arrondissements, prolongés vers l’est par La Penne‑sur‑Huveaune, Aubagne, Gémenos ou encore la vallée de l’Huveaune. Ces secteurs cumulent habitat résidentiel, zones d’activités et grands pôles commerciaux, tout en restant à une quinzaine de minutes du centre de Marseille via l’A50 ou la rocade L2.

Le 11e arrondissement, qui englobe notamment La Valentine, Saint‑Menet, La Barasse ou La Valbarelle, se caractérise par un mélange de quartiers résidentiels et d’espaces dédiés à l’industrie et aux services. Les données de l’Insee confirment la présence d’un socle industriel (agroalimentaire, chimie, métallurgie) auquel s’ajoutent de nombreux emplois tertiaires. (insee.fr)

1.2 Des zones d’activités et commerciales très denses

Plusieurs grands ensembles structurent l’offre de locaux professionnels à l’est de Marseille :

• Z.A.E. Valentine–Saint‑Menet : cette vaste zone d’activités, située le long de l’A50, regroupe plus de 1 100 entreprises de tailles et de secteurs très variés (construction, services, commerce, logistique de proximité, etc.), illustrant la diversité du tissu économique local. (simplanter.fr)

• La Valentine, pôle commercial métropolitain : on y trouve trois centres commerciaux majeurs (Centre Commercial La Valentine, Grand V, La Galerie Auchan) et de multiples retail parks. Certains opérateurs évoquent une zone de chalandise de plus d’un million d’habitants et près de 4,5 millions de visiteurs par an, avec la présence d’enseignes nationales de référence (Printemps, Fnac, Darty, etc.). (entreprises.nexity.fr)

• Pôle Alpha et ZI Les Paluds (Aubagne / La Penne‑sur‑Huveaune) : à quelques kilomètres de Marseille, ces parcs d’activités totalisent plusieurs centaines d’hectares et rassemblent plus de 1 600 entreprises et environ 15 000 emplois, avec une forte présence de PME industrielles, de services aux entreprises et de logistique régionale. (aubagne.fr)

À ces pôles s’ajoutent de nombreux parcs d’activités plus diffus (Napollon, Camp Major, zones artisanales en bordure de l’Huveaune, etc.) qui proposent une offre variée en locaux d’activités, ateliers, showrooms, bureaux et petits entrepôts urbains.

1.3 Un tissu économique mixte : industrie, logistique, tertiaire et commerce

Historiquement marquée par l’industrie (brasserie de La Valentine, activités métallurgiques ou chimiques à La Barasse et La Valbarelle, etc.), la zone a progressivement vu monter en puissance le tertiaire – services aux entreprises, centres d’appels, sociétés de transport, enseignes de la distribution spécialisée – et surtout le commerce de périphérie. (fr.wikipedia.org)

La position de l’est marseillais au croisement des autoroutes A50 et A52, aux portes d’Aubagne et de la vallée du Garlaban, en fait aussi une localisation recherchée pour la logistique dite « du dernier kilomètre » : entrepôts de taille moyenne, cross‑dock, bases régionales de distribution ou plateformes e‑commerce orientées vers la clientèle marseillaise et du pays d’Aubagne.

2. Tendances récentes du marché immobilier professionnel (2024–2025)

2.1 Bureaux : une normalisation après le rebond post‑Covid

À l’échelle de la métropole Aix‑Marseille, le marché des bureaux a confirmé en 2024 le rebond amorcé après la crise sanitaire, avec environ 140 000 m² placés, soit une hausse d’environ 7 % par rapport à 2023. (jll.fr) Toutefois, cette performance restait encore en deçà de la moyenne des cinq dernières années, signe d’un marché en phase de normalisation plutôt que de boom.

En 2025, le climat se durcit : les dernières données disponibles indiquent qu’environ 77 876 m² de bureaux ont été loués ou vendus sur les neuf premiers mois, soit une baisse d’environ 15 % sur un an, avec un troisième trimestre en net retrait (‑61 % par rapport au T3 2024). (bureauinfo.fr) Les entreprises réduisent leurs surfaces, privilégient les immeubles récents et performants, et renégocient plus fermement les conditions locatives.

Dans ce contexte, Marseille Est se positionne comme un marché de bureaux « intermédiaire » : les parcs tertiaires de périphérie et les bureaux en immeubles mixtes (commerces/bureaux) attirent surtout PME, professions libérales et sièges régionaux en quête de loyers plus modérés qu’en hyper‑centre, de facilité de stationnement et d’accès direct à l’A50.

2.2 Locaux d’activités et entrepôts : tension sur l’offre, dynamisme de la logistique

Le segment des locaux d’activités et petits sites industriels subit lui aussi le ralentissement conjoncturel. Sur les neuf premiers mois de 2025, la demande placée sur la métropole Aix‑Marseille atteint environ 53 965 m², en recul d’un peu plus de 30 % par rapport à 2024, avec un troisième trimestre à 13 493 m² (‑33 % en glissement annuel). (nct-immo.fr) La montée des taux et l’incertitude économique incitent nombre de PME à différer leurs projets de déménagement ou d’extension.

À l’inverse, le segment logistique affiche des performances remarquables : près de 69 828 m² d’entrepôts auraient été placés au seul troisième trimestre 2025 sur Aix‑Marseille (+833 % vs T3 2024), pour un total d’environ 191 446 m² sur les neuf premiers mois, soit presque +93 % sur un an. (bureauinfo.fr) Cette dynamique s’inscrit dans un mouvement national, où la « dorsale » Lille–Paris–Lyon–Marseille concentre l’essentiel de la demande logistique.

Marseille Est profite particulièrement de cette tendance sur les segments de la logistique urbaine et régionale : entrepôts de taille moyenne, locaux mixtes activités/bureaux bien positionnés près de l’A50, mais aussi sites à Aubagne ou aux Paluds, très bien connectés à l’axe Marseille–Toulon et aux zones commerciales voisines. (immobilier.jll.fr) L’enjeu pour les utilisateurs reste de trouver des surfaces disponibles de qualité, souvent rares sur ce secteur.

2.3 Commerces : un pôle périphérique toujours attractif

Côté commerces, la métropole Aix‑Marseille a vu environ 96 M€ investis dans les actifs commerciaux en 2024, un volume relativement stable qui représente près de 18 % des montants engagés en immobilier d’entreprise (bureaux, activités, logistique, commerce). (jll.fr) La zone de La Valentine en est l’un des symboles : pôle de shopping régional historique, elle cumule plusieurs centres commerciaux, retail parks et enseignes de destination.

En 2024, la foncière Serris REIM a ainsi acquis environ 9 800 m² du centre commercial La Valentine, soit environ 35 % du site, auprès d’URW, confirmant l’appétit des investisseurs pour les retail parks bien positionnés et résilients. (businessimmo.com) Malgré le développement du e‑commerce, la force de frappe commerciale de La Valentine – couplée à une excellente accessibilité routière et à une offre de loisirs (cinémas, restauration, etc.) – maintient une fréquentation élevée, ce qui soutient les loyers pour les bons emplacements.

3. Spécificités du marché immobilier professionnel à Marseille Est

3.1 Quels types de biens se louent et se vendent le plus ?

À Marseille Est, trois grandes familles de biens dominent l’offre et la demande :

• Bureaux : surfaces de 50 à 300 m² pour professions libérales, TPE et services (comptables, cabinets médicaux, bureaux commerciaux), mais aussi plateaux plus importants (300 à 1 000 m²) pour PME et sièges régionaux, notamment dans les parcs tertiaires de La Valentine ou en bordure d’Aubagne.

• Locaux d’activités et entrepôts : ateliers, showrooms, locaux mixtes activités/bureaux de 200 à 1 500 m², entrepôts relais pour la logistique régionale ou le dernier kilomètre. Ces biens sont très présents à Saint‑Menet, dans les parcs d’Aubagne, au Pôle Alpha ou aux Paluds. (aubagne.fr)

• Commerces et locaux en retail park : cellules de 50 à 500 m² en galerie commerciale et grands volumes pour magasins de destination (bricolage, équipement de la maison, sport, etc.), principalement concentrés autour des trois centres commerciaux de La Valentine et le long de l’avenue des Peintres‑Roux. (entreprises.nexity.fr)

Cette diversité permet d’accueillir aussi bien des activités de services ou de back‑office que des industries légères, entreprises artisanales, enseignes nationales et logistique urbaine.

3.2 Niveaux de loyers et valeurs : comment s’y retrouver ?

Les valeurs locatives et de vente varient fortement selon le type de bien et sa localisation précise :

• Les loyers « prime » pour des bureaux neufs bien situés à Marseille se situent autour de 300–320 €/m²/an, d’après JLL, tandis que les parcs d’activités de la métropole affichent des valeurs inférieures (autour de 185 €/m²/an pour les meilleures adresses). (jll.fr)

• Dans l’est marseillais, les loyers des bureaux et locaux d’activités, souvent en immeubles secondaires ou mixtes, se positionnent généralement en dessous de ces niveaux « prime », mais restent très dépendants de l’accessibilité, de l’état du bien (neuf/rénové) et de la visibilité commerciale.

• Pour les commerces, les loyers les plus élevés se concentrent dans les centres commerciaux et les emplacements n°1 de retail park ; les cellules en périphérie de ces pôles ou dans des ensembles plus anciens présentent des loyers plus modérés, mais exigent parfois davantage de travaux d’aménagement.

Faute de base de données publique fine par micro‑secteur, il est recommandé de raisonner en « ordre de grandeur » et, surtout, de comparer chaque bien avec les transactions réellement conclues récemment dans la même zone. C’est typiquement l’un des apports d’un conseil local spécialisé.

3.3 Synthèse par type de bien à Marseille Est

Type de bien	Dynamique récente (Aix‑Marseille)	Forces du secteur Est	Points de vigilance
Bureaux	Rebond en 2024 puis recul de la demande en 2025 (‑15 % sur 9 mois). (jll.fr)	Loyers inférieurs au centre, parkings, accès A50/L2, proximité des bassins d’habitat.	Immeubles parfois datés, nécessité de travaux (climatisation, câblage, accessibilité PMR) pour rester compétitif.
Locaux d’activités	Baisse des volumes (‑32 % sur 9 mois 2025). (depotinfo.fr)	Forte densité de parcs (Saint‑Menet, Pôle Alpha, Napollon, Paluds), bassin de main‑d’œuvre diversifié.	Offre qualitative limitée, rareté des grandes surfaces modernes, contraintes techniques (hauteur, accès PL).
Entrepôts logistiques	Forte croissance des surfaces placées en 2025 (+93 % sur 9 mois). (bureauinfo.fr)	Localisation stratégique sur la dorsale logistique française, proximité port/aéroport et axes A50–A52.	Concurrence avec l’ouest marseillais (Marseille‑Fos), exigences environnementales élevées, niveau d’investissement important.
Commerces de périphérie	Investissements stables, intérêt confirmé pour les retail parks performants. (jll.fr)	Puissance du pôle de La Valentine, large zone de chalandise, flux routiers importants, mix commerces/loisirs.	Concurrence entre enseignes, saturation de certains axes, adaptation nécessaire face à l’e‑commerce.

4. Acheter, vendre ou louer un bien professionnel à Marseille Est : mode d’emploi

4.1 Utilisateurs : réussir sa recherche de bureaux, entrepôts ou commerces

Pour une entreprise qui cherche à s’implanter ou à se développer à Marseille Est, quelques étapes clés permettent d’optimiser la recherche :

• Clarifier son besoin : surface minimale et maximale, hauteur utile, besoins en stationnement, accueil du public, contraintes sonores ou environnementales, etc.

• Cibler les bonnes zones : par exemple La Valentine ou les abords de l’A50 pour un commerce de destination, Saint‑Menet ou Aubagne/Paluds pour un local d’activités, les parcs tertiaires de périphérie pour des bureaux avec parkings.

• Comparer plusieurs options : durée du bail, loyer facial, charges, taxe foncière refacturée, coûts de travaux d’adaptation et d’emménagement.

Un conseil local permet de gagner du temps en présélectionnant les biens réellement adaptés. Vous pouvez, par exemple, consulter les annonces de bureaux et locaux professionnels de BLC Immobilier, parcourir les disponibilités en entrepôts et locaux d’activités ou identifier des commerces à louer ou à vendre à Marseille Est et dans les communes périphériques.

4.2 Propriétaires : valoriser son actif dans un marché contrasté

Pour les propriétaires de bureaux, locaux d’activités, entrepôts ou commerces à Marseille Est, la période est à la fois exigeante et riche en opportunités. Quelques leviers concrets :

• Diagnostic de positionnement : état du bâtiment, niveau d’équipement (climatisation, fibre, accessibilité PMR), consommations énergétiques, adéquation avec la demande actuelle (gabarit, parkings, visibilité).

• Mise aux normes et rénovation ciblée : amélioration énergétique, rafraîchissement des parties communes, création de surfaces de bureaux en mezzanine, division de grands volumes pour créer plusieurs cellules de tailles adaptées.

• Stratégie locative ou de vente adaptée : type de bail (3/6/9, courte durée, bail dérogatoire pour tester un emplacement), choix d’un loyer de marché réaliste, accompagnement marketing et commercial personnalisé.

Une estimation fondée sur les transactions récentes et un retour de terrain précis est indispensable. Si vous envisagez de céder ou de louer un bâtiment à Marseille Est, vous pouvez demander une estimation professionnelle de votre bien d’entreprise afin de positionner votre actif au bon prix et de définir une stratégie de commercialisation réaliste.

4.3 L’importance d’un accompagnement local spécialisé

Le marché immobilier professionnel à Marseille Est est éclaté entre de nombreuses micro‑zones (Valentine, Saint‑Menet, Pôle Alpha, Paluds, zones artisanales, etc.), chacune avec ses codes, ses fourchettes de loyers et sa typologie de demandeurs. Pour un utilisateur comme pour un propriétaire, il est souvent difficile d’avoir une vision claire de l’ensemble sans relais local.

Une agence spécialisée comme BLC Immobilier, qui concentre son activité sur l’immobilier industriel, commercial et professionnel de la région, apporte une connaissance fine des valeurs, des projets en cours et des acteurs locaux. Pour en savoir plus sur ses domaines d’intervention (conseil aux utilisateurs, propriétaires et investisseurs), vous pouvez consulter la page Nos métiers – Immobilier industriel, commercial et professionnel.

Questions fréquentes sur le marché immobilier professionnel à Marseille Est

Quels quartiers sont les plus recherchés pour des bureaux à Marseille Est ?

Pour les bureaux, les zones les plus demandées se situent généralement près des grands axes, afin de combiner accessibilité voiture et proximité des bassins de main‑d’œuvre. La Valentine et ses alentours attirent les entreprises qui veulent être proches d’un pôle commercial majeur, avec de vastes parkings et une bonne visibilité. Saint‑Menet et les secteurs limitrophes d’Aubagne offrent, eux, des parcs d’activités où l’on peut mixer bureaux et ateliers. Enfin, certains immeubles tertiaires situés le long de la L2 ou de grands boulevards de l’est marseillais séduisent les sociétés cherchant un compromis entre centre‑ville et périphérie.

Comment évoluent les loyers des entrepôts et locaux d’activités à l’est de Marseille ?

Les statistiques disponibles portent surtout sur la métropole Aix‑Marseille dans son ensemble. Elles montrent que la demande de locaux d’activités recule depuis 2024, ce qui tend à stabiliser ou à freiner les hausses de loyers sur les produits secondaires. (depotinfo.fr) En revanche, les entrepôts logistiques bien situés, avec bonne hauteur, accès poids lourds et performance énergétique correcte, restent très recherchés, ce qui maintient des niveaux de loyers fermes sur ce segment. À Marseille Est, la rareté de certains formats (grandes cellules modernes, entrepôts urbains multi‑locataires) contribue également à soutenir les valeurs sur les meilleurs emplacements.

Marseille Est est‑il adapté à une activité de commerce de destination régionale ?

Oui, particulièrement autour de La Valentine et des grands axes commerciaux voisins. On y compte plusieurs centres commerciaux majeurs, des retail parks et une concentration importante d’enseignes d’équipement de la maison, de sport, d’automobile ou de loisirs, avec une zone de chalandise dépassant le seul périmètre marseillais. (entreprises.nexity.fr) La force de ce secteur tient à la combinaison d’une accessibilité routière excellente (A50, parkings gratuits), d’une offre diversifiée et d’une image bien ancrée auprès du grand public. Pour une activité de destination (showroom, grande surface spécialisée), Marseille Est fait donc partie des emplacements à étudier en priorité, sous réserve d’un positionnement différenciant et d’un loyer compatible avec le modèle économique.

Combien de temps faut‑il pour louer ou vendre un local professionnel à Marseille Est ?

La durée de commercialisation varie fortement selon le type de bien, son emplacement, son état et le niveau de prix demandé. Un bureau ou un petit local d’activités bien situé, fonctionnel, proposé à un loyer de marché se loue généralement en quelques mois. À l’inverse, un site plus spécifique (grand entrepôt, immeuble mixte vieillissant, commerce en retrait de flux) peut nécessiter davantage de temps, surtout dans la conjoncture actuelle où les utilisateurs et les investisseurs se montrent prudents. Les données de marché indiquent que, malgré le ralentissement de la demande, les actifs bien positionnés trouvent toujours preneur, alors que les biens obsolètes exigent souvent une remise à niveau ou une reconfiguration avant mise sur le marché. (jll.fr)

Faut‑il privilégier l’achat ou la location pour une entreprise à Marseille Est ?

Le choix entre achat et location dépend d’abord de la stratégie de l’entreprise (stabilité du besoin, capacité d’endettement, volonté de constituer un patrimoine, etc.). Dans un marché où les taux d’intérêt ont augmenté et où certaines valeurs d’actifs sont en ajustement, l’achat peut redevenir intéressant pour des utilisateurs solides, surtout sur des localisations très tendues ou des bâtiments correspondant parfaitement à leurs besoins opérationnels. Pour d’autres, la location reste préférable pour garder de la flexibilité, tester un secteur (La Valentine, Aubagne, Paluds…) ou adapter plus facilement la surface en cas de croissance. Un conseil local permet de comparer, sur des cas concrets, le coût global d’une acquisition avec celui d’une location longue durée. (cbre.fr)

Et maintenant ? Avancer dans votre projet immobilier à Marseille Est

Que vous soyez dirigeant d’entreprise à la recherche de bureaux, industriel à la recherche d’un entrepôt bien connecté, commerçant souhaitant rejoindre le pôle de La Valentine ou propriétaire d’un actif professionnel à valoriser, Marseille Est offre de nombreuses opportunités – à condition de bien décrypter les micro‑marchés et les valeurs réelles. Pour affiner votre projet, analyser la pertinence d’un secteur ou obtenir un avis de valeur argumenté, vous pouvez prendre contact avec l’équipe de BLC Immobilier via la page Nous contacter. Un consultant local pourra vous présenter les dernières tendances observées sur le terrain et vous proposer une stratégie sur mesure pour votre implantation ou votre investissement.