Locaux professionnels Marseille Est : le guide complet pour bien choisir, louer ou acheter

Marseille Est est aujourd’hui un territoire clé pour implanter vos locaux professionnels.

Entre zones commerciales dynamiques autour de La Valentine, parcs d’activités à proximité immédiate de l’A50 et quartiers résidentiels en croissance, l’Est de Marseille (11e, 12e et communes limitrophes) offre un large choix de bureaux, entrepôts et commerces. Cet article vous aide à comprendre le marché, les niveaux de loyers, les emplacements à cibler et les points à vérifier avant de signer, afin de réussir votre projet immobilier d’entreprise.

Pourquoi installer vos locaux professionnels dans l’Est de Marseille ?

Un territoire économique en mouvement

La métropole Aix-Marseille Provence a confirmé en 2024 la reprise de son marché tertiaire, avec près de 140 000 m² de bureaux commercialisés sur l’année, en hausse d’environ 7 % par rapport à 2023. Marseille concentre près des deux tiers de cette demande placée, ce qui traduit une attractivité solide pour les entreprises, malgré un contexte économique chahuté. (lejournaldesentreprises.com)

Si les grandes opérations de bureaux se concentrent plutôt sur Euroméditerranée, l’Est de Marseille profite de cette dynamique grâce à son accessibilité routière, à la présence de nombreuses PME industrielles, logistiques et de services, et à un rapport qualité/prix souvent plus intéressant que dans l’hypercentre.

Accessibilité et desserte : un atout majeur

L’Est marseillais bénéficie d’axes routiers structurants :

• Autoroute A50 vers Aubagne et Toulon, connectée au centre-ville en quelques minutes.

• L2 (A507) qui contourne Marseille et facilite l’accès depuis le nord et l’ouest.

• Axes commerciaux à fort trafic autour de La Valentine, très recherchés pour les commerces et showrooms.

Les gares TER (Aubagne, La Pomme, etc.) et les lignes de bus complètent cette desserte, rendant le secteur attractif pour les salariés comme pour les clients.

Une offre variée de zones d’activités

Dans l’Est de Marseille, vous trouverez un maillage dense de zones d’activités et commerciales : La Valentine, Saint-Menet, La Penne-sur-Huveaune, les portes d’Aubagne, ainsi que des quartiers urbains comme Saint-Barnabé ou Beaumont dans le 12e. Ces secteurs accueillent à la fois des bureaux, des locaux d’activités et des commerces de destination régionale (retail parks, moyennes surfaces) ou de proximité.

De nombreux entrepôts et locaux mixtes (stockage + bureaux) sont par exemple implantés en zone de La Valentine, avec des bâtiments indépendants de 400 à plus de 800 m², souvent accessibles aux poids lourds et proches de l’autoroute. (europropmarket.com)

Pour vous faire accompagner par un spécialiste local de l’immobilier d’entreprise à Marseille, vous pouvez vous appuyer sur BLC Immobilier, acteur dédié à l’estimation, la vente et la location de bureaux, commerces et entrepôts.

Quels types de locaux professionnels trouve‑t‑on à Marseille Est ?

Bureaux pour PME, professions libérales et sièges régionaux

L’Est de Marseille propose une offre diverse de bureaux :

• Plateaux en immeubles tertiaires récents ou rénovés, souvent de 80 à 500 m².

• Bureaux au sein de maisons ou immeubles mixtes (habitation/professionnel) dans le 12e.

• Espaces de bureaux intégrés à des locaux d’activités pour les entreprises industrielles et logistiques.

Dans le 11e arrondissement, les loyers de bureaux affichés oscillent autour de 100 à 243 €/m²/an HT-HC, avec une moyenne voisine de 170 €/m²/an selon les données agrégées par BureauxLocaux en janvier 2026. (bureauxlocaux.com)

Pour explorer concrètement l’offre de bureaux à louer ou à vendre dans Marseille Est, vous pouvez consulter les annonces dédiées sur la page bureaux à louer ou à vendre de BLC Immobilier.

Locaux d’activités et entrepôts

Les zones de La Valentine, Saint-Menet et leurs abords concentrent une part importante des entrepôts et locaux d’activités de Marseille Est. On y trouve :

• Des bâtiments indépendants avec grandes hauteurs sous plafond, accès PL, quais et parkings.

• Des locaux mixtes (atelier + bureaux) pour artisans, TPE industrielles ou entreprises de services techniques.

• Des surfaces modulables pour du stockage, du e‑commerce ou de la petite logistique urbaine.

Des exemples récents d’annonces montrent des loyers annuels compris autour de 90 à 110 €/m²/an HT-HC pour des locaux de 400 à 800 m² selon l’emplacement, la hauteur et l’état du bâtiment. (europropmarket.com)

Pour cibler ce type d’actifs, la page entrepôts et locaux d’activités à vendre ou louer de BLC Immobilier regroupe une sélection d’opportunités dédiées à l’immobilier industriel et logistique.

Locaux commerciaux et retail parks

L’Est de Marseille est aussi un pôle commercial majeur, avec :

• Grands centres et retail parks à La Valentine.

• Commerces de proximité et de services dans les quartiers résidentiels (Saint-Barnabé, Beaumont, Les Trois-Lucs…).

• Showrooms en zones d’activités, visibles depuis les axes routiers.

Les valeurs locatives de pied d’immeuble dans le 11e arrondissement se situent autour de 129 €/m²/an HT-HC en moyenne, avec des annonces récentes à environ 140 €/m²/an pour des surfaces de l’ordre de 100 m². (localcommercial.net)

Pour identifier des murs commerciaux ou des locaux de vente, vous pouvez parcourir la rubrique dédiée commerces à louer ou à vendre de BLC Immobilier.

Niveaux de loyers et prix de vente : à quoi s’attendre dans l’Est de Marseille ?

Les loyers de l’immobilier d’entreprise sont généralement exprimés en euros par mètre carré et par an (€/m²/an HT-HC). Ils varient selon :

• Le type de local (bureaux, activité, commerce).

• L’état du bien (neuf, récent, à rénover).

• L’emplacement (visibilité, accessibilité, parking).

• Les services et équipements (climatisation, ERP, hauteur, quai, etc.).

Exemples d’ordres de grandeur des loyers à Marseille Est

Type de local	Fourchette indicative de loyer (€/m²/an HT-HC)	Source indicative	Commentaire
Bureaux	100 – 240	Données de marché bureaux Marseille 11e (janv. 2026)	Moyenne autour de 170 €/m²/an pour des bureaux standards, selon les annonciers spécialisés.
Locaux d’activités / entrepôts	90 – 110	Exemples d’annonces La Valentine & 13011	Bâtiments de 400 à 800 m² avec accès PL, variables selon hauteur, bureau, terrain, etc.
Locaux commerciaux de pied d’immeuble	120 – 150	Valeur locative moyenne Marseille 11e & annonces récentes	Environ 129 €/m²/an en moyenne, avec des situations plus chères sur les axes les plus visibles.

Ces chiffres sont des ordres de grandeur basés sur des données et annonces disponibles en 2024‑2026. Ils peuvent évoluer et ne remplacent pas une étude personnalisée de votre bien. (bureauxlocaux.com)

Prix de vente et rentabilité locative

Les prix de vente des bureaux et locaux professionnels dans l’Est marseillais dépendent fortement de la qualité du bâtiment, de la situation (centre de quartier vs zone d’activités) et du potentiel locatif. Quelques repères :

• Des bureaux récents ou rénovés dans le 11e et 12e se positionnent souvent dans une fourchette d’environ 3 000 à 4 500 €/m² selon les annonces récentes. (logic-immo.com)

• Sur l’ensemble du 11e arrondissement, le prix moyen au m² (tous types de biens confondus) est autour de 3 500 €/m² en 2025, selon les données de transactions DVF agrégées. (immobilier.pappers.fr)

Pour juger de la rentabilité, on peut rapporter le loyer annuel au prix d’achat. Par exemple, un loyer de 170 €/m²/an pour un bien acheté 3 400 €/m² correspond à un rendement brut théorique d’environ 5 %. Il faut ensuite intégrer les vacances, les charges non récupérables, les travaux et la fiscalité pour calculer un rendement net réaliste.

Comment interpréter ces chiffres pour votre projet ?

Astuce : convertissez toujours le loyer proposé en coût mensuel global (loyer + charges + taxe foncière refacturée) pour comparer objectivement plusieurs options.

Avant de signer, analysez :

• Le loyer facial (€/m²/an) et les éventuels paliers ou franchises de loyer.

• Les charges locatives et la taxe foncière, parfois refacturée au preneur.

• Le dépôt de garantie : en pratique, il tourne souvent autour de 3 mois de loyer dans les baux commerciaux, même si la loi laisse une grande liberté aux parties. (entreprendre.service-public.gouv.fr)

Pour affiner votre stratégie (niveau de loyer cible, valeur de vente, arbitrage achat/location), il est conseillé de réaliser une estimation dédiée à votre bien ou à votre projet. BLC Immobilier propose une estimation gratuite de bureaux, locaux et entrepôts basée sur le marché local réel.

Les étapes clés pour bien choisir vos locaux professionnels à Marseille Est

1. Clarifier vos besoins actuels et futurs

Commencez par formaliser :

• Votre activité (bureaux pur, production, stockage, commerce, showroom, mixte…).

• Le nombre de collaborateurs et le mode de travail (en présentiel, hybride, accueil de public).

• Les contraintes techniques : hauteur, accès PL, puissance électrique, normes ERP, etc.

• Vos perspectives de croissance à 3–6 ans pour anticiper un besoin de surface supplémentaire.

À titre indicatif, on compte fréquemment 8 à 12 m² par personne en open space, et 12 à 18 m² par personne en bureaux cloisonnés, hors surfaces communes techniques. Ces ratios varient selon votre organisation et votre secteur.

2. Cibler les bons quartiers de Marseille Est

Quelques logiques de choix possibles :

• Bureaux et services : quartiers résidentiels du 12e (Saint-Barnabé, Beaumont, Montolivet) pour des bureaux proches de la clientèle et faciles d’accès en transports.

• Activités et logistique légère : zones de La Valentine, Saint-Menet, La Penne-sur-Huveaune, en bordure d’autoroute, pour optimiser les livraisons et le stationnement.

• Commerces : axes à fort trafic (autour de La Valentine, grands boulevards du 12e) ou cœur de villages commerçants (Saint-Barnabé, Les Trois-Lucs) pour un commerce de proximité.

Pour mieux comprendre les spécificités de l’immobilier industriel, commercial et professionnel, vous pouvez découvrir les métiers de BLC Immobilier et les typologies de biens accompagnées.

3. Visiter et auditer les points techniques essentiels

Lors des visites, soyez particulièrement attentif à :

• L’état général du bâtiment (structure, toiture, étanchéité, installation électrique, climatisation).

• L’accessibilité (parkings, rampes PMR pour les commerces, accès PL pour les entrepôts).

• Les contraintes réglementaires : sécurité incendie, ERP, autorisations d’enseigne, etc.

• La performance énergétique (DPE) et, le cas échéant, le potentiel de travaux d’amélioration.

Pensez aussi à vérifier l’exposition du bien aux risques naturels ou technologiques (inondation, mouvement de terrain, sols pollués…). Le site public Géorisques permet de générer gratuitement un état des risques (ERRIAL) pour un bien donné, outil devenu incontournable lors d’une location ou d’une vente. (georisques.gouv.fr)

4. Négocier et sécuriser votre bail ou votre acquisition

Pour une location, le bail commercial « 3‑6‑9 » reste la norme pour les commerces et de nombreux locaux professionnels. Sur le plan juridique et financier, examinez notamment :

• La durée ferme et les conditions de résiliation.

• Les modalités de révision du loyer (indice ILAT ou ICC, plafonnement…).

• Le montant du dépôt de garantie, souvent compris entre 3 et 6 mois de loyers selon les modalités de paiement. (entreprendre.service-public.gouv.fr)

• La répartition des travaux et charges (gros œuvre, mises aux normes, remplacement d’équipements…).

En cas d’achat, un audit technique (toiture, charpente, réseaux), une analyse de la copropriété (le cas échéant) et une étude de la rentabilité locative potentielle sont vivement recommandés.

Une agence spécialisée comme BLC Immobilier peut vous assister dans la sélection des biens et la négociation, que ce soit pour la mise en vente ou la mise en location de vos bureaux ou pour la recherche de nouveaux locaux adaptés à votre activité.

FAQ : tout savoir sur les locaux professionnels à Marseille Est

Comment estimer le loyer d’un local professionnel à Marseille Est ?

Pour estimer le loyer d’un local professionnel, commencez par identifier des biens comparables : même type (bureaux, activité, commerce), surface proche, localisation similaire (11e, 12e, La Valentine, Saint-Menet…). Les observatoires de marché et portails spécialisés donnent des fourchettes indicatives : par exemple, les bureaux du 11e affichent des loyers moyens autour de 170 €/m²/an HT-HC en 2026. (bureauxlocaux.com)

Il faut ensuite ajuster en fonction de l’état du local, des parkings, de la visibilité et des travaux à prévoir. Pour obtenir une vision fiable et argumentée vis‑à‑vis d’un bailleur ou d’un investisseur, une estimation réalisée par un spécialiste local reste la solution la plus sécurisante.

Quel quartier de Marseille Est privilégier pour des bureaux ?

Pour des bureaux orientés services, professions libérales ou sièges de PME, les quartiers résidentiels du 12e (Saint-Barnabé, Beaumont, Montolivet, Les Trois-Lucs) offrent un bon équilibre entre qualité de vie, accessibilité et image. Les surfaces de bureaux y sont souvent intégrées à de petits immeubles récents ou à des ensembles mixtes. Dans le 11e, Saint-Menet et La Valentine conviennent bien aux entreprises qui souhaitent combiner bureaux et activité, avec un accès très direct à l’A50 et aux zones d’activités. Le choix final dépendra surtout de votre clientèle, de vos salariés et de votre budget.

Quelles charges faut-il prévoir en plus du loyer d’un local pro ?

Au-delà du loyer « facial », il faut intégrer plusieurs postes de charges : charges de copropriété (entretien des parties communes, gardiennage, espaces verts), taxe foncière parfois refacturée au locataire, assurances, consommations d’énergie et entretien des équipements (climatisation, ascenseur, portes sectionnelles…). Dans un bail commercial, un dépôt de garantie — souvent équivalent à plusieurs mois de loyer — est également exigé à la signature, même si la loi n’en fixe pas le principe comme obligatoire. (entreprendre.service-public.gouv.fr)

Lors de la négociation, demandez un budget prévisionnel de charges, les derniers appels de fonds et un détail précis de ce qui est récupérable ou non sur le locataire.

Vaut-il mieux louer ou acheter ses locaux professionnels à Marseille Est ?

La réponse dépend de votre situation financière, de votre stratégie de développement et du type de local. Louer permet de préserver votre trésorerie, de rester flexible (déménagement plus facile) et de limiter les risques liés au bâti. Acheter peut, à l’inverse, sécuriser vos coûts à long terme, constituer un patrimoine et générer un rendement locatif si vous n’occupez qu’une partie du bien. Dans Marseille Est, où les prix d’achat restent généralement inférieurs à ceux des quartiers les plus centraux tout en offrant une bonne accessibilité, l’acquisition peut être particulièrement pertinente pour les PME stables et les professions libérales bien implantées.

Quelles démarches administratives avant de signer un bail commercial ?

Avant de signer un bail commercial ou professionnel, vérifiez d’abord la compatibilité du local avec votre activité (destination du bail, règlement de copropriété, urbanisme). Assurez-vous de disposer de tous les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, état des risques, etc.) ; l’état des risques peut être généré gratuitement via le site public Géorisques. (georisques.gouv.fr)

Relisez attentivement les clauses portant sur la durée, la révision du loyer, la répartition des travaux, le dépôt de garantie et les conditions de résiliation. N’hésitez pas à vous faire assister par un conseil (avocat, expert-comptable) et par un professionnel de l’immobilier d’entreprise connaissant bien le marché marseillais.

Et maintenant, comment avancer dans votre projet de locaux professionnels à Marseille Est ?

Que vous souhaitiez louer des bureaux, installer un atelier logistique ou ouvrir un commerce dans l’Est de Marseille, l’accompagnement d’un spécialiste local vous fera gagner du temps et sécurisera vos décisions. BLC Immobilier vous aide à définir votre stratégie immobilière, à identifier les meilleurs emplacements et à négocier vos conditions dans les meilleurs délais.

Pour passer à l’action, vous pouvez :

• Explorer les annonces de bureaux à louer ou à vendre et les entrepôts et locaux d’activités disponibles.

• Étudier les opportunités de commerces à vendre ou à louer à Marseille Est.

• Demander une estimation gratuite de votre bien professionnel pour le vendre ou le louer au bon prix.

• Prendre directement rendez-vous via la page nous contacter pour échanger sur votre projet et vos contraintes.

Avec une vision claire du marché des locaux professionnels à Marseille Est et un accompagnement adapté, vous maximisez vos chances de trouver le bon emplacement, au bon prix, au bon moment.