Frais de notaire et fiscalité en immobilier d’entreprise : achat de bureaux, entrepôts ou murs commerciaux
- 12 mars
- 9 min de lecture
Acheter un local professionnel ne se résume pas au prix affiché.
Entre droits de mutation, TVA immobilière, émoluments du notaire et taxes qui suivent l’acquisition, le “coût global” d’un achat de bureaux, d’entrepôts ou de murs commerciaux se chiffre dès l’amont. Dans cet article, BLC IMMOBILIER vous aide à comprendre les principaux postes à budgéter, les différences entre ancien et neuf, et les points de vigilance quand on achète pour exploiter, louer ou loger son activité.
1) Ce que recouvrent vraiment les “frais de notaire” en immobilier d’entreprise
En pratique, l’expression “frais de notaire” désigne l’ensemble des sommes versées lors de la signature de l’acte authentique. Une grande partie correspond à des taxes collectées par le notaire et reversées à l’État et aux collectivités, et non à sa rémunération. (notaires.fr)
Les 4 postes à connaître
Droits et taxes : taxe de publicité foncière / droits d’enregistrement (principal poste dans l’ancien), ou taxe réduite quand la vente est soumise à TVA (cas fréquent dans le neuf).
Contribution de sécurité immobilière (CSI) : taxe due lors des formalités de publicité foncière, au taux de 0,10% (avec un minimum). (impots.gouv.fr)
Émoluments du notaire : rémunération tarifée (barème réglementé), calculée par tranches. (notaires.fr)
Débours et frais de formalités : sommes avancées par le notaire (documents, géomètre, états hypothécaires, etc.), variables selon le dossier. (notaires.fr)
À retenir : pour une vente immobilière, l’essentiel des sommes versées à l’office notarial correspond à des impôts et taxes, pas à la rémunération du notaire. (notaires.fr)
2) Droits de mutation : ancien vs neuf (et pourquoi cela change tout pour un achat de bureaux ou d’entrepôt)
Achat d’un bien “ancien” (bureaux, entrepôt, murs commerciaux existants)
Dans l’ancien, la vente supporte la taxe de publicité foncière (ou des droits d’enregistrement). Une synthèse utile à connaître : le taux global peut atteindre 6,31% dans de nombreux cas, avec un découpage indicatif en (i) taxe départementale (dont le plafond a été relevé dans une grande majorité de départements en 2025), (ii) taxe communale additionnelle (1,20%) et (iii) frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’État (calculés en pourcentage de la taxe). (notaires.fr)
Depuis la loi de finances pour 2025, les départements ont eu la possibilité de relever temporairement le taux départemental sans dépasser 5%, pour des ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. (notaires.fr)
Exemple concret : certains territoires ont communiqué des hausses chiffrées ; le département du Nord indiquait un passage de 5,80% à 6,3185% pour le taux global des DMTO à compter du 1er mai 2025. (Le bon réflexe : vérifier le taux applicable au département de situation de l’actif.) (flandres-lys.notaires.fr)
Achat d’un bien “neuf” ou d’une vente soumise à TVA
Quand la mutation est soumise à TVA sur le prix total (ex. immeuble neuf, certaines ventes par assujettis), les droits de mutation sont en principe fortement réduits : le taux d’enregistrement global est indiqué à 0,715% (0,70% + 0,015% de frais), selon les cas décrits par les Notaires de France. (notaires.fr)
Autrement dit, on compare souvent :
Ancien : droits/taxes importants (plusieurs points de pourcentage),
Neuf / soumis à TVA : TVA à intégrer, mais droits d’enregistrement réduits.
La TVA immobilière est un sujet technique (neuf, terrains à bâtir, immeubles récents, options, TVA sur marge…). Pour une lecture “cadre”, vous pouvez consulter la page des Notaires de France dédiée à la TVA immobilière. (notaires.fr)
Cas particulier : la taxe additionnelle en Île-de-France (0,6%)
Si l’actif est situé en Île-de-France et correspond à certains types de locaux (bureaux, commerciaux, stockage), une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement/TPF peut s’appliquer, au taux de 0,6% (article 1599 sexies du CGI). (legifrance.gouv.fr)
3) Émoluments du notaire : le barème (et un exemple chiffré simple)
Barème réglementé : les tranches de calcul
Les émoluments de vente sont fixés par la réglementation. Pour une vente/cession de gré à gré, le barème (HT) couramment utilisé est : (notaires.fr)
De 0 à 6 500 € : 3,870%
De 6 500 € à 17 000 € : 1,596%
De 17 000 € à 60 000 € : 1,064%
Au-delà de 60 000 € : 0,799%
Le calcul se fait tranche par tranche. La TVA (en général 20%) s’ajoute sur les émoluments et sur certains frais. (notaires.fr)
Tableau récapitulatif : ancien, neuf (soumis à TVA), cession de titres…
Opération | Taxes principales à l’acquisition | Point d’attention (immobilier d’entreprise) |
|---|---|---|
Achat d’un immeuble “ancien” (bureaux, entrepôt, murs) | TPF/droits d’enregistrement (taux variable selon département) + CSI 0,10% | Le taux départemental a pu évoluer depuis le 1er avril 2025 ; vérifier le département et la date de l’acte |
Achat “neuf” / mutation soumise à TVA sur le prix total | TVA immobilière + TPF au taux réduit (0,715% selon les cas) | TVA potentiellement récupérable sous conditions pour un assujetti ; impact sur cash-flow |
Cession de titres d’une société à prépondérance immobilière (SPI) | Droit d’enregistrement 5% | On n’achète pas seulement un immeuble : on reprend aussi l’historique (baux, passifs, contentieux) |
Cession d’actions (hors SPI) | Droit d’enregistrement 0,1% | Souvent utilisé en M&A ; due diligence juridique et fiscale déterminante |
Cession de parts sociales (hors SPI) | Droit d’enregistrement 3% après abattement (règles spécifiques) | À comparer à un “asset deal” ; l’arbitrage dépend de la structure et des risques |
Cession de fonds de commerce (sans les murs) | Droits par tranches : 0% jusqu’à 23 000€, puis 3% et 5% selon le prix | Attention à ne pas confondre “murs commerciaux” et “fonds” (clientèle, bail, matériel…) |
Les droits d’enregistrement sur cessions de droits sociaux (0,1% / 3% / 5% selon le cas) et sur cession de fonds de commerce (seuils à 23 000€, 200 000€…) sont détaillés par l’administration fiscale. (impots.gouv.fr)
Exemple chiffré (méthode) : achat d’un immeuble ancien à 1 000 000 €
Hypothèse pédagogique : achat “ancien” avec un taux global de taxe de publicité foncière de 6,31% (cas décrit dans des synthèses notariales), hors débours variables. (notaires.fr)
TPF / droits d’enregistrement : 1 000 000 × 6,31% = 63 100 €
CSI : 1 000 000 × 0,10% = 1 000 €(impots.gouv.fr)
Émoluments proportionnels (HT) calculés par tranches : 8 387,25 €(notaires.fr)
TVA (20%) sur ces émoluments : 1 677,45 €
Émoluments de formalités : une partie peut être forfaitisée (ex. forfait mentionné à 339,58 € HT dans une documentation Notaires de France), auxquels s’ajoutent d’autres formalités selon le dossier. (notaires.fr)
Pourquoi cet exemple est utile : il montre que la fiscalité d’acquisition (TPF/DE + CSI) pèse très lourd dans l’ancien, et que les autres postes (émoluments, formalités, débours) existent mais ne représentent pas le même ordre de grandeur. Pour un chiffrage exact, le notaire calcule sur le taux départemental réellement applicable, la nature du bien (neuf/ancien), et les particularités de l’acte.
4) TVA et immobilier d’entreprise : récupération, options et impacts sur votre modèle
Récupérer la TVA : possible, mais pas automatique
En immobilier d’entreprise, la question n’est pas seulement “TVA ou pas TVA ?”, mais aussi :
Êtes-vous assujetti et redevable de la TVA ?
Le bien sera-t-il affecté à une activité ouvrant droit à déduction ?
Le bail futur (si mise en location) prévoit-il une location soumise à TVA ?
La vente soumise à TVA peut réduire les droits d’enregistrement (ex. 0,715% dans certains cas), mais la TVA à financer peut être significative si elle n’est pas récupérable immédiatement. (notaires.fr)
Location de locaux nus : l’option à la TVA (utile en bureaux/entrepôts)
Les locations de locaux nus sont en principe exonérées, mais il existe un mécanisme d’option : les locations de locaux nus à usage professionnel peuvent être soumises à la TVA sur option du bailleur (conditions et modalités encadrées). (bofip.impots.gouv.fr)
Pourquoi c’est stratégique : opter peut permettre (selon la situation) de récupérer la TVA sur des dépenses (travaux, acquisition, etc.)… mais cela impose aussi une TVA sur loyers et une cohérence contractuelle et déclarative. À valider avec votre expert-comptable/fiscaliste et votre notaire au regard de votre activité.
5) Acheter les “murs” ou acheter une société : fiscalité et risques ne sont pas les mêmes
Murs commerciaux vs fonds de commerce : ne pas confondre
Acheter les murs commerciaux = acheter l’immeuble (le contenant). Acheter un fonds de commerce = acheter une activité (clientèle, droit au bail, matériel, enseigne…), généralement sans acheter l’immeuble.
La fiscalité n’est pas la même : l’administration fiscale détaille notamment les droits sur cession de fonds de commerce avec des seuils à 23 000 €, 107 000 € et 200 000 €, et un taux pouvant aller jusqu’à 5% sur la fraction supérieure à 200 000 €. (impots.gouv.fr)
Cession de titres (SCI/SAS…) : parfois attractif, mais à sécuriser
Dans certaines opérations, l’acquéreur peut acheter des parts/actions plutôt que l’immeuble directement. Les droits d’enregistrement varient fortement :
5% pour les participations dans des sociétés à prépondérance immobilière,
0,1% pour des cessions d’actions (hors prépondérance immobilière),
3% pour d’autres cessions de droits sociaux (avec un abattement selon le nombre de parts). (impots.gouv.fr)
L’arbitrage n’est jamais uniquement fiscal : reprendre une société signifie aussi reprendre ses contrats, ses baux, ses litiges potentiels, son historique de travaux, ses engagements… Une due diligence rigoureuse est indispensable.
6) Peut-on “réduire” les frais d’acquisition ? Les leviers réalistes (et légaux)
1) Vérifier l’assiette taxable : prix net vendeur, honoraires d’agence, mobilier
Selon la structuration du prix et la ventilation de certains éléments (par exemple du mobilier/équipements réellement mobiliers et correctement valorisés), l’assiette des droits peut varier. Ce point se travaille au cas par cas et doit rester parfaitement justifiable (inventaire, factures, cohérence économique).
2) Demander une remise sur les émoluments : possible au-delà de certains seuils
Le notaire peut consentir une remise sur la part d’émolument correspondant à des tranches d’assiette supérieures ou égales à 100 000 €, dans la limite de 20%, selon les règles prévues par le Code de commerce. (legifrance.gouv.fr)
Important : la remise ne porte que sur la partie “émoluments” (la rémunération), pas sur les taxes (TPF/DE, CSI…).
7) Fiscalité après l’achat : taxes à anticiper pour un bureau, un entrepôt ou un local commercial
Taxe foncière : un poste annuel à intégrer
La taxe foncière est due par le propriétaire et dépend de la valeur locative cadastrale et des taux votés localement. Pour comprendre les grands principes (mode de calcul, avis…), le site du ministère de l’Économie propose une synthèse pédagogique. (economie.gouv.fr)
CFE et autres taxes liées à l’activité
Selon votre mode d’exploitation (occupant vs bailleur, société à l’IS vs à l’IR, activité exercée), la contribution économique territoriale (dont la CFE) peut entrer en jeu. Ici encore, le bon réflexe est de l’intégrer dans un prévisionnel global (loyers, charges, taxes, travaux, vacance, financement).
Si vous investissez en Île-de-France : attention à la taxe annuelle sur les bureaux
En Île-de-France, il existe une taxe annuelle(entreprendre.service-public.gouv.fr)
8) Méthode BLC IMMOBILIER : sécuriser votre budget “acte en main” avant de vous engager
Que vous cherchiez des bureaux, un entrepôt ou des murs commerciaux, l’objectif est le même : éviter les surprises entre l’offre et la signature.
Qualifier le bien : ancien/neuf, situation locative, destination, surfaces, servitudes, copropriété, travaux.
Qualifier la fiscalité probable : TVA (oui/non), droits d’enregistrement, spécificités locales (département, Île-de-France…).
Chiffrer : prix + frais d’acquisition + travaux + financement + taxes annuelles.
Structurer : achat en direct, via société, acquisition des murs ou du fonds, etc. (avec vos conseils).
Pour avancer concrètement, vous pouvez consulter :
les opportunités via nos annonces de bureaux et locaux professionnels,
les offres dédiées aux entrepôts et locaux d’activités,
les biens commerciaux à louer ou à vendre.
Et si vous êtes en phase amont (vente, arbitrage, refinancement), une estimation de votre bien professionnel aide à bâtir un budget réaliste et défendable.
Découvrir l’approche et le périmètre d’intervention : BLC Immobilier – immobilier d’entreprise à Marseille.
FAQ – Frais de notaire et fiscalité : questions fréquentes en immobilier d’entreprise
Quel budget prévoir pour acheter des murs commerciaux à Marseille avec BLC IMMOBILIER ?
Au-delà du prix, prévoyez un budget “frais d’acquisition” composé surtout de taxes (droit d’enregistrement / taxe de publicité foncière dans l’ancien) et de la contribution de sécurité immobilière, auxquels s’ajoutent émoluments du notaire, formalités et débours. Le total varie selon la nature du bien (ancien vs vente soumise à TVA), le département, la structuration du prix et le dossier (copropriété, servitudes, etc.). Avec BLC IMMOBILIER, l’objectif est d’anticiper ces postes dès la phase de sélection, pour sécuriser votre plan de financement.
Peut-on récupérer la TVA en achetant des bureaux ou un entrepôt ?
du fait que la vente soit soumise à TVA, (
de votre statut d’assujetti et de votre droit à déduction, et (
de l’affectation du bien (activité taxable, location avec option TVA, etc.). Le point clé est l’alignement entre acquisition, exploitation et baux. Avant de conclure, faites valider le schéma par votre notaire et votre expert-comptable afin d’éviter une TVA non récupérable ou une régularisation défavorable
Vaut-il mieux acheter l’immeuble (asset deal) ou racheter une société (cession de titres) ?
Il n’y a pas de réponse “standard” : l’arbitrage est fiscal, juridique et opérationnel. En cession de titres, les droits d’enregistrement peuvent être très différents (0,1%, 3% ou 5% selon la situation), mais vous reprenez aussi l’historique de la société (contrats, passifs, contentieux, baux, travaux…). En asset deal, vous achetez l’actif “en direct” avec une lecture foncière plus simple, mais avec des droits de mutation souvent plus lourds dans l’ancien. Une due diligence sérieuse oriente le choix.
Comment réduire légalement les frais d’acquisition sur un local professionnel ?
sécuriser l’assiette taxable (prix net vendeur, honoraires correctement ventilés, valorisation justifiable d’éléments mobiliers quand il y en a), (
vérifier si la vente peut relever d’un régime soumis à TVA (qui s’accompagne parfois d’un droit réduit), et (
demander, lorsque c’est possible, une remise encadrée sur les émoluments du notaire (sans impact sur les taxes). En immobilier d’entreprise, l’optimisation se fait surtout par la structuration et la cohérence économique, pas par une “astuce” universelle
Et maintenant ?
Vous envisagez d’acheter des bureaux, un entrepôt ou des murs commerciaux ? L’équipe BLC IMMOBILIER peut vous aider à qualifier le bien, comparer les opportunités et avancer avec un budget d’acquisition cohérent. Pour lancer votre recherche ou échanger sur votre projet, vous pouvez contacter BLC Immobilier.
