Estimation de bureaux à Marseille Est : comment déterminer la juste valeur ?

Estimation bureaux Marseille Est : l’essentiel à connaître tout de suite

Faire estimer des bureaux à Marseille Est, c’est d’abord sécuriser votre stratégie : prix de mise en vente, niveau de loyer, délai de commercialisation et rentabilité.

Sur une métropole Aix-Marseille qui a vu près de 140 000 m² de bureaux commercialisés en 2024, dont environ 89 000 m² sur Marseille, la moindre erreur de valorisation peut rallonger fortement les délais ou faire perdre de l’argent au propriétaire. (lejournaldesentreprises.com)

Cet article vous explique, de façon concrète, comment est calculée une estimation de bureaux à l’est de Marseille, quels critères entrent en jeu, quels chiffres regarder et comment vous appuyer sur un conseil local comme BLC Immobilier pour fiabiliser votre décision.

Comprendre le marché des bureaux à l’Est de Marseille

Quand on parle de Marseille Est pour l’immobilier de bureaux, on vise en général les secteurs autour de la Valentine, Saint-Marcel, La Pomme, Saint-Barnabé, La Fourragère, les abords de l’A50 et de la L2, prolongés parfois vers La Penne-sur-Huveaune ou Aubagne. Ces zones mêlent :

• parcs d’activités où les bureaux sont associés à des locaux d’activités,

• immeubles tertiaires récents ou régénérés en entrée de ville,

• bureaux en étage au-dessus de commerces ou de services.

Le marché tertiaire d’Aix-Marseille reste globalement résilient : la surface placée a progressé d’environ 7 % en 2024 par rapport à 2023, même si elle reste inférieure à la moyenne des cinq dernières années. (lejournaldesentreprises.com) Cette dynamique profite surtout à Marseille, qui concentre près des deux tiers de la demande placée de la métropole.

Les atouts de Marseille Est pour les entreprises

Pour des utilisateurs de bureaux, Marseille Est présente plusieurs avantages par rapport aux quartiers d’affaires du centre :

• Accessibilité routière : accès direct à l’A50, proximité de la L2, desserte vers Aix, Aubagne et Toulon ;

• Stationnement plus facile : parkings de surface ou en sous-sol plus fréquents que dans l’hyper-centre ;

• Mix bureaux / activités intéressant pour les entreprises ayant aussi des besoins de stockage léger ou de show-room ;

• Loyers généralement inférieurs aux valeurs “prime” d’Euroméditerranée, ce qui permet d’optimiser le coût immobilier global.

En contrepartie, ces secteurs sont plus hétérogènes : l’écart de valeur entre un immeuble récent bien situé et un plateau ancien mal desservi peut être très marqué, d’où l’importance d’une estimation fine et localisée.

Tendances récentes des loyers de bureaux dans la métropole

Les grandes études de marché consacrées à Aix-Marseille montrent que les valeurs locatives “prime” à Marseille se situent autour de 300–320 €/m²/an pour les meilleurs immeubles de bureaux (quartiers Euroméditerranée, Arenc, Joliette, etc.). (jll.com)

Les secteurs de périphérie comme Marseille Est restent en dessous de ces niveaux, avec des valeurs qui dépendent fortement :

• de l’accessibilité (proximité échangeurs, transports en commun),

• de l’image du micro-quartier (zone commerciale dynamique vs zone en reconversion),

• de l’âge de l’immeuble et de sa performance énergétique.

En période de marché plus sélectif, les utilisateurs privilégient les immeubles récents, performants et bien situés, ce qui peut creuser le fossé entre actifs “prime” et immeubles standards. (lejournaldesentreprises.com)

Les critères clés pour estimer des bureaux à Marseille Est

Une estimation de bureaux à Marseille Est ne se résume pas à un prix au m². Un conseil en immobilier d’entreprise comme BLC Immobilier croise plusieurs familles de critères.

1. Localisation et environnement immédiat

• Accessibilité routière : distance aux échangeurs A50, L2, accès à l’A52/A501 vers Aubagne et Aix.

• Transports en commun : lignes de bus structurantes, proximité de gares TER, stations de métro ou tram (à mesure de leur extension).

• Services et commerces : centres commerciaux (ex. La Valentine), restauration, salles de sport, services aux salariés.

• Image du secteur : zone en plein renouvellement, pôle d’activités déjà mature, ou secteur encore en transition.

Deux immeubles objectivement similaires peuvent présenter une valeur très différente simplement en raison de leur micro-localisation.

2. Caractéristiques de l’immeuble et du plateau de bureaux

• Année de construction / rénovation, qualité architecturale, présence d’ascenseur.

• Équipements techniques : climatisation, câblage, faux planchers, hauteur sous plafond.

• Performance énergétique et environnementale : étiquette DPE, travaux récents d’isolation, conformité aux normes actuelles.

• Parkings : nombre de places, ratio places/surface, sécurisation.

• Qualité des parties communes : halls, circulations, signalétique, services dans l’immeuble.

Un plateau techniquement obsolète demandera souvent une décote (vente) ou un loyer plus bas, voire des franchises de loyer, pour rester compétitif.

3. Configuration des locaux et usages possibles

• Surface utile et modularité (open space vs bureaux cloisonnés).

• Lumière naturelle, vues dégagées, acoustique.

• Présence éventuelle de surfaces annexes (archives, showroom, petite réserve).

• Accessibilité PMR et conformité réglementaire.

À Marseille Est, beaucoup de bureaux sont situés au sein de locaux mixtes (bureaux + activité légère). La valeur dépend alors aussi de la capacité à accueillir différentes typologies d’entreprises (services, PME industrielles, distribution…).

4. Situation locative et juridique

• Locaux libres ou occupés : présence d’un locataire en place, solidité de sa signature.

• Type de bail (bail commercial 3-6-9, bail professionnel, convention d’occupation précaire…).

• Niveau de loyer actuel par rapport au loyer de marché.

• Durée ferme restante, conditions de renouvellement, clauses particulières.

Un actif vendu “loué” avec un bail ferme et un loyer de marché se valorise différemment d’un plateau vide nécessitant une phase de commercialisation plus longue.

5. Références de marché comparables

Enfin, l’estimation s’appuie sur des transactions effectivement conclues dans des délais récents :

• locations signées pour des surfaces comparables,

• ventes d’immeubles ou de plateaux de bureaux similaires,

• offres actuellement disponibles et leur vitesse de commercialisation.

C’est là que l’accès à un fichier de transactions exhaustif et à un suivi précis du marché local – comme celui d’une agence spécialiste de l’immobilier d’entreprise – fait toute la différence.

Les principales méthodes d’estimation des bureaux

En pratique, un professionnel combine souvent plusieurs approches pour fiabiliser l’estimation de bureaux à Marseille Est.

La valeur locative de marché

Pour un propriétaire bailleur, la première question est : “Quel loyer puis-je raisonnablement obtenir ?”

• On confronte le bien aux loyers pratiqués sur des surfaces comparables dans le même secteur.

• On tient compte des incitations commerciales (franchises de loyer, participation aux travaux) pour raisonner en loyer “économique”.

• On ajuste selon les spécificités du bien (état, parkings, visibilité, flexibilité du bail).

Cette valeur locative sert ensuite de base pour calculer la valeur vénale par capitalisation.

La méthode par comparaison (valeur vénale)

Pour une vente, l’estimateur recherche des transactions récentes de bureaux présentant des caractéristiques proches (localisation, surface, état, situation locative). La méthode consiste à :

1. Identifier un échantillon de références dans un périmètre cohérent (Marseille Est, zones d’activités voisines).

2. Retenir un prix moyen au m² observé sur ces références.

3. Ajuster ce prix au m² à la hausse ou à la baisse selon les avantages et inconvénients de votre bien.

C’est la méthode la plus lisible pour un propriétaire, mais elle nécessite des données de marché fiables et à jour.

La méthode par capitalisation (investisseur)

Pour un investisseur, la valeur vénale s’analyse souvent via le taux de rendement attendu (taux de capitalisation) :

• On part de la valeur locative de marché (loyer annuel envisageable).

• On choisit un taux de rendement cible (en cohérence avec les taux observés sur Aix-Marseille et le profil de risque du bien). (jll.fr)

• On obtient une valeur théorique : Valeur = Loyer annuel / Taux de rendement.

Exemple purement illustratif : un loyer de marché de 36 000 € / an capitalisé à 6 % donnerait une valeur théorique de 600 000 €. Les valeurs retenues ici sont pédagogiques et ne reflètent pas un niveau de marché précis sur Marseille Est.

Les approches complémentaires

Pour certains actifs (immeubles à rénover, projets de reconfiguration, grandes surfaces), des approches complémentaires peuvent être mobilisées :

• méthode du coût de remplacement (coût de reconstruction – vétusté),

• actualisation des flux de trésorerie (DCF) sur plusieurs années,

• scénarios de restructuration (transformation de bureaux en locaux mixtes, division de plateaux…).

Ces méthodes sont plus techniques mais permettent d’anticiper la valeur après travaux ou dans différents scénarios locatifs.

Comment bien préparer l’estimation de vos bureaux à Marseille Est ?

Pour qu’une estimation soit fiable et exploitable, la préparation des informations côté propriétaire est déterminante. Avant de solliciter un rendez-vous, pensez à réunir :

• Titres de propriété, règlement de copropriété, plans et métrés (si possible en surface utile et surface Carrez).

• Derniers baux et avenants (s’il y a un locataire en place) et historique des loyers et charges.

• Diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, électricité, etc.).

• Liste des travaux réalisés (dates, montants, améliorations apportées).

• Niveau moyen des charges (copropriété, taxe foncière refacturée, fluides…).

Un dossier complet permet à un consultant de l’immobilier d’entreprise d’affiner son analyse, de vous proposer plusieurs scénarios (vente, location, revalorisation) et de justifier la valeur retenue face à un acquéreur ou un locataire.

Travailler avec un spécialiste local : le rôle de BLC Immobilier

BLC Immobilier est une agence dédiée à l’immobilier d’entreprise à Marseille (bureaux, commerces, entrepôts). Ses consultants, formés sur ces marchés spécifiques, accompagnent propriétaires et utilisateurs :

• dans l’estimation et la valorisation de leurs bureaux,

• dans la mise en location ou en vente,

• dans la recherche de nouveaux locaux adaptés à leur activité.

Leur connaissance fine du tissu économique marseillais, couplée à un important fichier d’entreprises, permet de replacer votre bien dans son contexte réel de marché – un point clé pour tout projet à Marseille Est.

Étude de cas : démarche type d’une estimation de bureaux à Marseille Est

Sans entrer dans des chiffres précis, voici comment peut se dérouler une estimation pour des bureaux situés par exemple dans le secteur de La Valentine :

1. Visite détaillée des locaux : relevé de surface, état, configuration, stationnement, accès.

2. Analyse documentaire : baux éventuels, diagnostics, charges, travaux récents.

3. Recherche de comparables : locations et ventes récentes dans un périmètre cohérent (Marseille Est, La Penne, Aubagne…).

4. Positionnement stratégique : valeur de marché, mais aussi stratégie de commercialisation (délais souhaités, profil cible d’occupant, conditions financières).

5. Remise d’un avis de valeur motivé, argumenté par des références et chiffrages, permettant au propriétaire de décider sereinement.

Cette démarche structurée est au cœur de l’estimation de bureaux, locaux et entrepôts proposée par BLC Immobilier.

Chiffres récents du marché des bureaux Aix-Marseille

Indicateur	Périmètre	Année / période	Valeur	Source
Demande placée bureaux	Métropole Aix-Marseille	2024	≈ 139 900 m² commercialisés	Le Journal des Entreprises, d’après JLL
Demande placée bureaux	Ville de Marseille	2024	≈ 89 270 m² commercialisés	Le Journal des Entreprises
Évolution vs 2023	Métropole Aix-Marseille	2024	+7 % de surfaces placées	Le Journal des Entreprises
Demande placée S1	Métropole Aix-Marseille	1er semestre 2024	≈ 56 400 m² commercialisés	Business Immo
Écart à la moyenne 5 ans	Métropole Aix-Marseille	1er semestre 2024	–22 %	Business Immo

Ces ordres de grandeur montrent un marché actif mais sélectif, où une bonne estimation est indispensable pour positionner ses bureaux dans la bonne fourchette dès le départ.

Questions fréquentes sur l’estimation de bureaux à Marseille Est

Comment connaître le prix au m² de bureaux à Marseille Est ?

Le “prix au m²” dépend d’abord du type de valeur que l’on vise : loyer de marché (location) ou valeur vénale (vente). Pour l’obtenir, un professionnel va comparer votre bien à des transactions récentes dans des secteurs comparables (La Valentine, zones d’activités voisines, périphérie Est de Marseille), en tenant compte de l’état, de la configuration, des parkings et de la situation locative. Les observatoires et études de marché donnent des ordres de grandeur globaux, mais seule une analyse de terrain permet de déterminer un prix au m² pertinent pour votre immeuble précis.

Quels documents fournir pour faire estimer des bureaux à Marseille Est ?

Pour une estimation sérieuse, il est utile de rassembler : votre titre de propriété, le règlement de copropriété le cas échéant, les plans des locaux, les diagnostics techniques (DPE, amiante, etc.), l’historique des travaux importants, ainsi que les baux, loyers et charges si les bureaux sont loués. Ces éléments permettent au consultant d’identifier précisément les surfaces, d’apprécier la qualité technique de l’actif et de vérifier la cohérence des loyers actuels avec le marché, afin d’aboutir à un avis de valeur argumenté.

Combien de temps prend une estimation de bureaux à Marseille Est ?

Le délai dépend surtout de la complexité du bien (surface, multi-locataires, état technique) et de la disponibilité des documents. Pour des bureaux “simples” et bien documentés, un avis de valeur peut généralement être établi en quelques jours ouvrés après la visite. Pour des immeubles plus importants, multisites ou nécessitant des vérifications techniques approfondies, il faut parfois compter davantage de temps. Dans tous les cas, il est préférable de laisser au conseil en immobilier d’entreprise le temps de confronter le bien aux transactions réellement observées sur le secteur.

Quelle différence entre valeur locative et valeur vénale de mes bureaux ?

La valeur locative correspond au loyer annuel de marché qu’un locataire serait prêt à payer pour occuper vos bureaux dans des conditions standards (durée de bail, travaux, franchise éventuelle). La valeur vénale est le prix auquel un acquéreur accepterait d’acheter le bien, en général calculé en capitalisant ce loyer avec un taux de rendement adapté au niveau de risque. Une même modification (travaux, changement de locataire, amélioration du DPE…) peut donc impacter à la fois le loyer possible et la valeur de vente, mais pas forcément dans les mêmes proportions.

Peut-on estimer des bureaux à Marseille Est uniquement en ligne ?

Les simulateurs en ligne donnent parfois un ordre de grandeur, basé sur des moyennes de marché, mais ils ne tiennent pas compte de la réalité fine du terrain : état technique des locaux, qualité du parc de stationnement, visibilité, mix bureaux/activité, spécificités du bail en cours, etc. À Marseille Est, où les situations sont très variées d’une zone à l’autre, une estimation fiable nécessite au minimum une visite sur place et un examen des documents. C’est pourquoi il est recommandé de solliciter un avis de valeur auprès d’un acteur local comme BLC Immobilier plutôt que de se baser uniquement sur un calcul automatisé.

Et maintenant, que faire pour vos bureaux à Marseille Est ?

Si vous envisagez de vendre ou louer vos bureaux à Marseille Est, l’étape suivante est de faire réaliser un avis de valeur précis et argumenté. Vous pouvez solliciter une estimation gratuite de vos bureaux, locaux et entrepôts auprès de BLC Immobilier, puis définir avec un consultant la meilleure stratégie de commercialisation. Pour discuter de votre projet, n’hésitez pas à contacter directement l’agence ou à découvrir les services dédiés aux propriétaires de bureaux sur Marseille et sa métropole.